第三節(jié) 商品房銷售管理

　　一、商品房預售的概念（熟悉）

　　商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預售實行預售許可。建設部第131號令《城市商品房預售管理辦法》對商品房預售管理的有關問題進一步作了細化。

　　例題：（　）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。
　　A、商品房銷售
　　B.商品房預售
　　C.商品房轉(zhuǎn)讓
　　D.商品房買賣

　　答案：B

　　解析：這是商品房預售的概念。

　　二、商品房預售的條件（掌握）

　?。?）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

　　（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

　?。?）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

　　（4）開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

　　例題：商品房預售的條件包括（　）

　　A、取得土地使用權證書

　　B.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證

　　C.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的20%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期

　　D.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期E、取得《商品房預售許可證》

　　答案：ABDE

　　解析：C項“按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的20%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期”是錯誤的，應在25%以上。

　　三、商品房預售許可

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售時，應當向求購人出示《商品房預售許可證》。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可，應當向城市，縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：

　　（1）商品房預售許可申請書；

　?。?）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；

　?。?）土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證

　?。?）投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；

　　（5）工程施工合同及關于施工進度的說明

　?。?）商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、面積竣工交付日期等內(nèi)容，并應當附商品房預售分層平面圖。

　　例題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得（?。┓侥茴A售商品房。
　　A.《商品房銷售許可證》
　　B.《商品房預售許可證》
　　C.《商品房經(jīng)營許可證》
　　D.《商品房買賣許可證》

　　答案：B
　　解析：未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

　　四、商品房預售合同登記備案（掌握）

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了商品房預售許可證后，就可以向社會預售其商品房，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂書面預售合同。商品房預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再轉(zhuǎn)讓。

　　例題：商品房預售人應當在簽約之日起（?。┤諆?nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
　　A.10
　　B.20
　　C.30
　　D.60

　　答案：C
　　解析：商品房預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　五、商品房銷售（熟悉）

　　為規(guī)范商品房銷售，根據(jù)《開發(fā)經(jīng)營條例》規(guī)定，2001年4月4日建設部頒布了《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號）

　　商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件：

　?。?）出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

　?。?）取得土地使用權證書或使用土地的批準文件；

　?。?）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證

　?。?）已通過竣工驗收；

　?。?）拆遷安置已經(jīng)落實；

　?。?）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施設備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期

　?。?）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

　　例題：以下符合商品房現(xiàn)售的條件包括（　）
　　A.取得土地使用權證書或使用土地的批準文件
　　B.取得土地使用權證書或使用土地的批準文件
　　C.拆遷安置已經(jīng)落實
　　D.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實
　　E.尚未通過竣工驗收

　　答案：ABCD
　　解析：因為項目尚未通過竣工驗收，是不能進行商品房現(xiàn)售的，因此，這項是錯誤的。

　　六、商品房銷售代理（熟悉）

　　房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務委托專門的房地產(chǎn)中介服務機構代為銷售的一種經(jīng)營方式。

　?。?）實行銷售代理必須簽訂委托合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產(chǎn)中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

　　（2）房地產(chǎn)中介服務機構的收費。受托房地產(chǎn)中介服務機構在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。

　?。?）房地產(chǎn)銷售人員的資格條件。房地產(chǎn)專業(yè)性強、涉及的法律多，因此對房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求，必須經(jīng)過專業(yè)培訓取得相應的資格，才能從事商品房銷售業(yè)務。

　　例題：下列關于商品房銷售代理，表述正確的包括（　）
　　A.房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務委托專門的房地產(chǎn)中介服務機構代為銷售的一種經(jīng)營方式
　　B.實行銷售代理可以不簽訂委托合同
　　C.受托房地產(chǎn)中介服務機構在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用
　　D.房地產(chǎn)銷售人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓取得相應的資格后，才能從事商品房銷售業(yè)務。
　　E.目前對房地產(chǎn)銷售人員的資格尚沒有一定的要求答案：ACD解析：實行銷售代理，必須簽訂委托合同；目前對房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求。