1998年全國房地產開發(fā)投資資金來源中，自有資金僅占12.5%，其他資金則大部分來自于銀行貸款。因此，加強房地產開發(fā)類資金管理，就成為市場經濟條什下政府宏觀調控房地產業(yè)的一種重要的經濟手段。為保證房地產市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，確保國民經濟的平穩(wěn)運行，國家對房地產開發(fā)類貸款作出了相應的管理規(guī)定。2003年6月，中央銀行發(fā)布了121文件《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》，同年8月國務院18號令發(fā)布了《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》2004年3月國務院發(fā)布《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》，進一步規(guī)范了房地產金融市場。

　?。?）房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款。房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款，是銀行向為社會提供房地產產品的房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于生產周轉的流動資金貸款。凡經有權機關批準經營城鎮(zhèn)土地開發(fā)及商品房建設的企業(yè)，擁有一定的自有資金，具有健全的管理機構和財務管理制度，能夠獨立承擔民事責任，經上級機關核準登記，取得了法人資格并按規(guī)定辦理年檢手續(xù)，均可向銀行申請房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款。這種貸款為短期貸款。

　　房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款主要用于墊付城市綜合開發(fā)、商品房開發(fā)、土地開發(fā)以及舊城改造等項目所需的生產性流動資金。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)經營周轉資金不足的部分，可向銀行申請貸款。

　　房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款屑于墊支性的生產資金，一般用于以下四個方面：

　　1）開發(fā)前期所需占用的資金，包括總體規(guī)劃設計費，可行性研究費，水文、地質勘察測繪費等；

　　2）土地開發(fā)和基礎設施建設所占用的資金，包括土地補償費、青苗補償費、安置補助費、拆遷補償費和道路、供水、供氣、供電、排水、通訊、照明等建沒資金；

　　3）建筑安裝工程所需占用的資金；

　　4）公共設施配套工程所需占用的資金，包括各種生活小區(qū)、公共設施，直接攤入商品房價格中的配套工程等。

　?。?）房地產開發(fā)項目貸款。房地產開發(fā)項目貸款是銀行向房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產項目發(fā)放的貸款。由于房地產開發(fā)項目開發(fā)期長，相應需用資金時間也長，因此這類貸款屬于中長期貸款。房地產開發(fā)項目貸款用于開發(fā)項目的土地使用及拆遷補償、前期工程、基礎設施建設、房屋建筑安裝以及公共配套設施等發(fā)生的費用支出。

　　（3）單位住房貸款包括單位購建房貸款、房管單位貸款、合作建房貸款、商品住房開發(fā)貸款、其他住房開發(fā)貸款等。

　　1）單位購建房貸款是為實施房改的企事業(yè)單位建造住房提供的貸款。貸款主要解決單位資金的不足。這部分貸款屬于固定資產投資性貸款，管理應當從嚴。貸款期限一般超過三年。

　　2）房管單位貸款是為房管單位及其所屬企業(yè)進行正常生產或經營所提供的流動資金貸款。貸款主要用于房管部門所屬單位進行房屋維修、危舊房改造。

　　3）合作建房貸款是為企事業(yè)單位（包括住房合作社）和職工共同集資合作建造住房提供的貸款。貸款用于解決各種形式集資建房和住房合作社建房資金的不足。合作建房貸款包括兩部分：一部分屬于個人購建房貸款，由單位或合作社統(tǒng)借統(tǒng)還。這部分貸款屬消費性貸款，貸款的發(fā)放與管理可比照個人住房貸款辦理；另一部分屬于單位或合作社出資部分不足而發(fā)生的貸款，由單位或合作社歸還。這部分貸款與單位購建房貸款一樣，屬固定資產投資性貸款，可比照單位購建房貸款進行管理。合作建房貸款應實行先集資后貸款，并應在辦妥各項建房手續(xù)后再發(fā)放貸款。

　　4）商品住房開發(fā)貸款是為房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住房所提供的流動資金貸款。貸款用于補充商品住房開發(fā)所需周轉資金的不足，屬流動資金類貸款。

　　5）其他住房開發(fā)貸款是為商品住房配套建設提供的貸款。貸款屬于固定資產投資性質的，應從嚴控制，在確有還款保證的前提下方可發(fā)放。