二、房地產(chǎn)開發(fā)法律制度

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)的概念和特點

　　房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋等建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性的開發(fā)行為，不僅包括房屋建設(shè)，更主要的是基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)備的建設(shè)，即土地的開發(fā)建設(shè)。土地的開發(fā)與建設(shè)包括“三通一平”或“七通一平”。“三通一平”是指路通、水通、電通和場地平整：“七通一平”是指路通、上下水通、電通、通訊通、煤氣通、熱力通和場地平整。房屋建設(shè)是在具備條件的土地上，新建、改建、擴建各類房屋的行為。房地產(chǎn)開發(fā)作為一項綜合性的經(jīng)濟法律行為，與其他經(jīng)濟法律行為相比，具有涉及面廣、投資項目多、建設(shè)周期長、投資量大的特點，因而是一項成本高風(fēng)險大的經(jīng)濟活動。

　?。ǘ?房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)遵循的原則

　　1、嚴(yán)格執(zhí)行城市房地產(chǎn)規(guī)劃的原則。城市規(guī)劃是國家對城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)、規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)用地的的布局與功能分區(qū)、交通、綠地等各方面的計劃和部署。房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃。

　　2、嚴(yán)格按照土地使用權(quán)出讓合同和國家相關(guān)的建設(shè)規(guī)范進(jìn)行土地開發(fā)、房屋建設(shè)的原則。土地的開發(fā)與建設(shè)必須嚴(yán)格按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)日期進(jìn)行，不得拖延。房屋建設(shè)項目的設(shè)計、施工必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

　　3、堅持經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。房地產(chǎn)活動始終要遵循這一原則，不可偏廢。

　?。ㄈ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　1、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念和種類

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，具體包括以房地產(chǎn)開發(fā)為主要經(jīng)營內(nèi)容的房地產(chǎn)專營企業(yè)，如房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，以其他業(yè)務(wù)為主，兼營房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)兼營企業(yè)和從事單項房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項目公司。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立

　?。?）設(shè)立條件

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：有自己名稱和組織機構(gòu)；有固定的營業(yè)場所；有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　?。?）設(shè)立程序

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)按以下程序設(shè)立：首先，向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政部門經(jīng)審核后對符合法定條件的予以登記，并頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。營業(yè)執(zhí)照的頒發(fā)日期就是房地產(chǎn)企業(yè)成立的日期。第二，房地產(chǎn)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的1個月內(nèi)，向登記地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。備案的作用在于接受行業(yè)管理部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。