對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的總認(rèn)識(shí)

　　房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)，是房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素眾多，且難以準(zhǔn)確量化它們的影響。要把握房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，準(zhǔn)確量化它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先應(yīng)有下列8點(diǎn)認(rèn)識(shí)：

　?。?）不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的：有的因素或者其變化會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格，有的因素或者其變化會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格。并且，對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)，同一因素或者其變化所引起的房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)方向可能是不同的。

　?。?）不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的：有的因素或者其變化引起的房地產(chǎn)價(jià)格升降幅度較大，有的因素或者其變化引起的房地產(chǎn)價(jià)格升降幅度較小。

　?。?）不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的：有的因素隨著其變化會(huì)一直提高或一直降低房地產(chǎn)價(jià)格，見(jiàn)圖 4-1（a）； 有的因素在某一狀況下隨著其變化會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格，但在另一狀況下卻隨著其變化會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格，見(jiàn)圖 4-1（b）；有的因素從某一角度看會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格，但從另一角度看會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格，至于它對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的，見(jiàn)圖中4-1（c） .例如修筑一條道路穿過(guò)某個(gè)居住區(qū)，對(duì)該居住區(qū)住宅價(jià)格的影響。

　　圖4－1不同影響因素與價(jià)格之間的影響關(guān)系（4）有些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)，有些與時(shí)間有關(guān)。在與時(shí)間有關(guān)的因素中，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的速度又可能是不同的：有的因素會(huì)立刻引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，有的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響則會(huì)經(jīng)過(guò)一段較長(zhǎng)時(shí)間才會(huì)表現(xiàn)出來(lái)。

　?。?） 各種因素對(duì)同一類型房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和影響程度不是一成不變的：隨著時(shí)間的推移，人們對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)偏好會(huì)發(fā)生變化，從而那些提高房地產(chǎn)價(jià)格的因素也許會(huì)變?yōu)榻档头康禺a(chǎn)價(jià)格的因素，那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響的因素也許會(huì)變?yōu)橛休^小影響的因素，甚至對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有影響；相反，那些降低房地產(chǎn)價(jià)格的因素也許會(huì)變?yōu)樘岣叻康禺a(chǎn)價(jià)格的因素，那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較小影響的因素也許會(huì)變?yōu)橛休^大影響的因素。

　　（6） 同一因素在不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是不同的：不同地區(qū)的人們對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)偏好可能不同，某個(gè)因素在某個(gè)地區(qū)可能很受人們看重，但在另一個(gè)地區(qū)可能不被人們看重。例如，中國(guó)北方地區(qū)比南方地區(qū)更看重房屋朝向，南方地區(qū)比北方地區(qū)更看重“風(fēng)水”。

　?。?）各種因素在不同水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不同的：人們?cè)谙M(fèi)上普遍存在“邊際效用遞減” 現(xiàn)象。例如，當(dāng)綠化率很低的時(shí)候，提高一點(diǎn)綠化率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就較大；當(dāng)綠化率已達(dá)到較高水平時(shí)，再提高一點(diǎn)綠化率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就較小。

　?。?） 某些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化，但許多因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響難以用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來(lái)量化，它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要依靠房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)理論知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的深入調(diào)查了解作出判斷。但在實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)盡量采用定量分析來(lái)量化每種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。