對(duì)《資產(chǎn)評(píng)估法（草案）》的意見(jiàn)

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)

　　按照科學(xué)立法、民主立法、提高立法質(zhì)量的要求，我會(huì)組織有關(guān)專家和專業(yè)人士對(duì)《資產(chǎn)評(píng)估法（草案）》進(jìn)行了認(rèn)真研究，并征求了一些估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員的意見(jiàn)，提出以下意見(jiàn)和建議：

　　一、法律名稱不科學(xué)、不準(zhǔn)確、不合理，應(yīng)當(dāng)修改

　　將法律名稱改為估價(jià)師法或估價(jià)法，條文中的資產(chǎn)評(píng)估一詞均改為估價(jià)。理由如下：

　　一是，“資產(chǎn)評(píng)估”（asset appraisal）這個(gè)詞在國(guó)際上較少使用，一般稱為“valuation”或“appraisal”，即估價(jià)。國(guó)外很少有叫資產(chǎn)評(píng)估的公司，基本上沒(méi)有叫資產(chǎn)評(píng)估的協(xié)會(huì)，沒(méi)有叫資產(chǎn)評(píng)估的國(guó)際組織，也沒(méi)有叫資產(chǎn)評(píng)估的法律。

　　二是，資產(chǎn)的范疇較窄，涵蓋不了所有的估價(jià)對(duì)象，許多估價(jià)對(duì)象并不屬于資產(chǎn)。

　　三是，“資產(chǎn)評(píng)估”在我國(guó)已有特指，即是指目前財(cái)政部主管的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。用資產(chǎn)評(píng)估統(tǒng)包其他估價(jià)專業(yè)，將會(huì)進(jìn)一步在不同估價(jià)專業(yè)之間挑起爭(zhēng)端、激化矛盾，影響社會(huì)穩(wěn)定。

　　四是，如果叫資產(chǎn)評(píng)估法，現(xiàn)在的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師就要更名，否則《草案》所稱的注冊(cè)評(píng)估師就會(huì)與注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師混淆，或者使人誤以為注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師什么都能評(píng)，導(dǎo)致更大的混亂，對(duì)估價(jià)委托人和社會(huì)也是極不負(fù)責(zé)。

　　五是，從國(guó)內(nèi)外專業(yè)服務(wù)方面的立法來(lái)看，一般是以人員資格名稱來(lái)命名的，如《律師法》、《注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》、《執(zhí)業(yè)醫(yī)師法》。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)來(lái)看，也沒(méi)有我們要立的這種資產(chǎn)評(píng)估法。

　　二、“統(tǒng)分結(jié)合”原則體現(xiàn)不夠明確

　�。ㄒ唬�將第六條以及其他條文中的“資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理部門”改為“相關(guān)行政主管部門”，“資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)自律組織”改為“相關(guān)估價(jià)行業(yè)自律組織”。理由如下：

　　一是，按照“統(tǒng)分結(jié)合”原則的立法本意應(yīng)如此�！恫莅浮分械谋硎霾恢苯�，層次太多，如協(xié)調(diào)配合機(jī)制、牽頭部門、相關(guān)行政主管部門、資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理部門。另外，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理部門、資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)自律組織的指向不明，容易造成職責(zé)不清。

　　二是，估價(jià)類似于設(shè)計(jì)，是與估價(jià)對(duì)象這個(gè)物密切相關(guān)的，一般按照估價(jià)對(duì)象分為不同的專業(yè)，各估價(jià)專業(yè)之間差異很大、聯(lián)系很少，缺乏專業(yè)上的共同語(yǔ)言。

　　三是，應(yīng)允許不同估價(jià)專業(yè)依據(jù)社團(tuán)管理法律法規(guī)自愿成立估價(jià)行業(yè)組織。與估價(jià)相關(guān)的國(guó)際組織有多個(gè)，如國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)（fig）、國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（ivsc）、世界估價(jià)組織協(xié)會(huì)（wavo）。美國(guó)等許多國(guó)家和地區(qū)也有多個(gè)估價(jià)行業(yè)組織。目前我國(guó)已有一些依法成立的估價(jià)行業(yè)組織，其中多數(shù)按照自愿入會(huì)原則擁有大量會(huì)員，不應(yīng)將它們強(qiáng)行合并。強(qiáng)行合并實(shí)際上也難以做到，如當(dāng)年經(jīng)國(guó)務(wù)院清理整頓后，明確下文并通過(guò)召開新聞發(fā)布會(huì)等方式向社會(huì)廣泛宣傳，將中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)與中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)等三會(huì)合并，但沒(méi)過(guò)多久又分開了。另外，強(qiáng)行合并，由一個(gè)協(xié)會(huì)獨(dú)家壟斷，并強(qiáng)制入會(huì)，每年按收入總和的1％收取高額會(huì)費(fèi)，特別團(tuán)體會(huì)員每年還要另交上十萬(wàn)元的會(huì)費(fèi)，每個(gè)執(zhí)業(yè)的個(gè)人會(huì)員每年還要交1000元的會(huì)費(fèi)，業(yè)內(nèi)早已怨聲載道，但敢怒不敢言，加上賦予協(xié)會(huì)考試、注冊(cè)等職能，將協(xié)會(huì)的權(quán)力法制化，將這些做法擴(kuò)大到其他估價(jià)專業(yè)，勢(shì)必加重廣大從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)，是很危險(xiǎn)的。

　�。ǘ�）刪除第九條第二款中的“考試科目分為公共科目和專業(yè)科目”。理由如下：

　　一是，各估價(jià)專業(yè)之間看似有公共科目，實(shí)際上并沒(méi)有。從制度政策科目來(lái)看，是與估價(jià)對(duì)象相關(guān)的；從估價(jià)理論方法科目來(lái)看，都是結(jié)合估價(jià)對(duì)象來(lái)講的；從估價(jià)實(shí)務(wù)來(lái)看更是如此。

　　二是，如果設(shè)置公共科目，則其內(nèi)容需要涉及《草案》中涵蓋的各類估價(jià)對(duì)象，包括房地產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、礦業(yè)權(quán)、舊機(jī)動(dòng)車、珠寶玉石等，考生對(duì)這些估價(jià)對(duì)象都難以全部認(rèn)識(shí)，更談不上科學(xué)準(zhǔn)確地對(duì)其進(jìn)行估價(jià)。因此，如果為了“統(tǒng)一”而設(shè)置公共科目，必將大大增加考生負(fù)擔(dān)。

　�。ㄈ�）按照中編辦的意見(jiàn)修改第三十六條有關(guān)國(guó)務(wù)院財(cái)政主管部門牽頭及職責(zé)的規(guī)定。理由如下：

　　一是，中編辦意見(jiàn)在《草案》中沒(méi)有完整體現(xiàn)�！恫莅浮分袃H體現(xiàn)了中編辦提出的由財(cái)政部牽頭建立評(píng)估管理協(xié)調(diào)配合機(jī)制，而對(duì)要求會(huì)同有關(guān)部門研究制定統(tǒng)一的評(píng)估制度和管理辦法，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，同時(shí)要求財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等有關(guān)部門根據(jù)統(tǒng)一的評(píng)估制度和管理辦法，制定有關(guān)專業(yè)具體辦法，并承擔(dān)相應(yīng)管理工作，指導(dǎo)和監(jiān)督行業(yè)協(xié)會(huì)開展行業(yè)自律的意見(jiàn)，沒(méi)有體現(xiàn)。

　　二是，由財(cái)政部牽頭履行第三十六條的八項(xiàng)職責(zé)，對(duì)其他估價(jià)專業(yè)有失公平。因?yàn)橛韶?cái)政部牽頭統(tǒng)管，是典型的“既當(dāng)裁判員又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員”。如果要由財(cái)政部牽頭統(tǒng)管，就應(yīng)先將其目前主管的資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)劃歸國(guó)資委或其他部委管理。

　　三、要處理好與現(xiàn)行法律、法規(guī)和制度的銜接

　�。ㄒ唬┑谖迨�七條增加第二款“其他法律、行政法規(guī)對(duì)估價(jià)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定”。理由如下：

　　《刑法》、《公司法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律、行政法規(guī)對(duì)估價(jià)都有一些特別規(guī)定，應(yīng)從其規(guī)定。

　　（二）第五條以及其他條文中的“評(píng)估準(zhǔn)則”改為“相關(guān)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”。理由如下：

　　“評(píng)估準(zhǔn)則”用語(yǔ)不規(guī)范，它本質(zhì)上屬于標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)此我國(guó)已有《標(biāo)準(zhǔn)化法》予以規(guī)范，國(guó)際上有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)謹(jǐn)譯名也為“估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”，因此應(yīng)采用更加規(guī)范的用語(yǔ)。

　�。ㄈ�）《草案》中涉及人員資格和機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理的內(nèi)容，有法律、行政法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)依照其規(guī)定進(jìn)行管理。理由如下：

　　一是，《草案》對(duì)各估價(jià)專業(yè)人員和機(jī)構(gòu)的管理方式采取“一刀切”，不符合國(guó)際通行做法，也與《行政許可法》相沖突。

　　二是，目前的六類估價(jià)專業(yè)中，有的是人力資源和社會(huì)保障部主管的職業(yè)資格，應(yīng)考慮與現(xiàn)有職業(yè)資格制度的銜接。

　　三是，香港測(cè)量師已與內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師開展資格互認(rèn)，要充分考慮立法帶來(lái)的影響。房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)是cepa（《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》）框架下內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)互認(rèn)的資格，是兩地房地產(chǎn)業(yè)貫徹落實(shí)cepa的重要舉措。目前已開展了兩次資格互認(rèn)，196名香港測(cè)量師取得內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師資格，210名房地產(chǎn)估價(jià)師取得香港測(cè)量師資格。香港特區(qū)政府行政會(huì)議非官守成員、行政會(huì)議召集人、現(xiàn)行政長(zhǎng)官候選人梁振英先生就是首批資格互認(rèn)的房地產(chǎn)估價(jià)師。房地產(chǎn)估價(jià)師資格互認(rèn)涉及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部、人力資源和社會(huì)保障部、國(guó)務(wù)院港澳事務(wù)辦公室和香港特別行政區(qū)政府等部門，是一項(xiàng)長(zhǎng)期合作交流的制度安排，因此應(yīng)做出相關(guān)規(guī)定予以銜接。

　　四、境外相關(guān)管理和立法情況

　　從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的情況，得不出估價(jià)行業(yè)有統(tǒng)一管理趨勢(shì)的結(jié)論。

　　一是，主要的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)沒(méi)有一部統(tǒng)一的估價(jià)立法，而主要是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)立法。美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、日本等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家以及我國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)，目前沒(méi)有一部統(tǒng)一的覆蓋各估價(jià)專業(yè)的法律，但由于房地產(chǎn)價(jià)值大、涉及面廣，一些國(guó)家和地區(qū)有專門針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的立法，如日本的《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法》、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》等。美國(guó)目前只將抵押房地產(chǎn)估價(jià)寫進(jìn)了相關(guān)法律《金融機(jī)構(gòu)改革、復(fù)興和強(qiáng)化法案》（firrea）。德國(guó)雖然有一部名為《評(píng)估法》的法律，但并不同于我國(guó)正在制訂的《資產(chǎn)評(píng)估法》。德國(guó)是多部估價(jià)法律并存，是一個(gè)體系。其中的《評(píng)估法》主要是為財(cái)政稅收服務(wù)的，其他估價(jià)相關(guān)法律有《建筑法典》、《房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估條例》、《不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評(píng)估條例》。

　　二是，統(tǒng)一管理并不是國(guó)際趨勢(shì)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)很少在國(guó)家層面對(duì)所有估價(jià)專業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，甚至各州的管理體制都不相同，如澳大利亞。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)各估價(jià)專業(yè)的管理模式一般也不相同，如美國(guó)、日本等國(guó)家和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)只規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)師須取得執(zhí)業(yè)資格。雖然美國(guó)的多個(gè)估價(jià)行業(yè)組織曾經(jīng)聯(lián)合發(fā)起成立了美國(guó)估價(jià)促進(jìn)會(huì)（af），但會(huì)員人數(shù)最多的美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)（ai）已于2010年宣布退出該組織。