2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》練習(10)
2.某宗土地面積為1.2公頃,已完成七通一平。某房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權(quán),按規(guī)劃要求開發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢,總?cè)莘e率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù),一次性繳納全部地價款,并且開工建設(shè)。根據(jù)項目實施進度安排(見如下橫道圖),項目建成后,住宅樓將全部出售,寫字樓將用于出租。
根據(jù)市場調(diào)查,有關(guān)數(shù)據(jù)如下:
?。?)該項目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅的銷售價格為5000元/m2,銷售稅費為銷售價格的6%;同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2(可出租面積占建筑面積的70%),并按時年租收入的30%繳納押金,出租空置率為20%,有關(guān)稅費和經(jīng)營管理費用按租金收入的30%計,銀行存款年利率為3%,報酬率為10%。
(2)同類開發(fā)項目的社會平均開發(fā)成本為:住宅樓1800元/m2,寫字樓2800元/m2,管理費用為開發(fā)成本的5%。
(3)除地價款外,寫字樓和住宅樓的其他建設(shè)資金在各自建設(shè)期內(nèi)每年投入50%且在年度內(nèi)均勻支出。假設(shè)住宅樓在銷售期末一次性全部售出。
(4)目前,此類項目折現(xiàn)率為10%。
?。?)為得到該宗土地,還需要按取得地價原價的3%繳納有關(guān)稅費。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)商所能支付的最高土地價格。(12分)
?。?)項目開發(fā)成本、管理費用及其折現(xiàn)值。
1)住宅樓部分:1800×15000×(1+5%)=2835萬元
寫字樓部分:2800>(15000×(1+5%)=4410萬元
2)住宅樓開發(fā)成本及管理費折現(xiàn)值:
2835×[0.5/(1+10%)0.5+0.5/(1+10%)1.5]=2580.13萬元
3)寫字樓開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值:
4410×[0.5/(1+10%)1.5+0.5/(1+10%)2.5]=3648.76萬元
4)項目開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值:
2580.13+3648.76=6228.89萬元
?。?)住宅樓銷售稅費及折現(xiàn)值。
1)住宅樓銷售稅費:7500×6%=450萬元
2)住宅樓銷售稅費折現(xiàn)值:450/(1+10%)3=338.09萬元
?。?)所能支付的最高土地價格=(總價值-住宅樓銷售稅費-開發(fā)成本及管理費用)(1+3%)
=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3%)
=5279.78萬元
第二種答案:
?。↖)項目總建筑面積:
1.2×10000×2.5=30000m2
其中,住宅樓總建筑面積15000m2,寫字樓總建筑面積15000m2
?。?)房地產(chǎn)開發(fā)項目總價值及折現(xiàn)值。
1)住宅樓價值:5000×15000=-7500萬元
2)寫字樓價值
?、賹懽謽悄曜饨鹗杖?120×15000×70%×(1-20%)×12=1209.6萬元
?、趯懽謽茄航穑?209.6×30%=362.88萬元
?、蹖懽謽茄航疬\用年收益:362.88×3%=10.89萬元
④有關(guān)稅費和經(jīng)營管理費用:1209.6×30%=362.88萬元
?、葑赓U凈收入:1209.6+10.89-362.88=857.61萬元
⑧寫字樓價值:8478.86萬元
3)項目總價值折現(xiàn)值:7500+8478.86=15978.86萬元
?。?)項目開發(fā)成本、管理費用及其折現(xiàn)值。
1)住宅樓部分:1800×15000×(1+5%)=2835萬元
寫字樓部分:2800×15000×(1+5%)=4410萬元
2)住宅樓開發(fā)成本及管理費折現(xiàn)值:
2835×[0.5×(1+10%)2.5+0.5×(1+10%)1.5]=3434.25萬元
3)寫字樓開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值:
4410×[0.5×(1+10%)1.5+0.5×(1+10%)0.5]=4856.51萬元
4)項目開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值:
3434.25+4856.51=8290.76萬元
?。?)住宅樓銷售稅費及折現(xiàn)值。
住宅樓銷售稅費:7500×6%=450萬元
(5)所能支付的最高土地價格。
1)4年末地價=(總價值-住宅樓銷售稅費-開發(fā)成本及管理費用)
=15978.86-450-8290.76
=72381萬元
2)貼現(xiàn):
7238.1/(1+10%)3=5438.09萬元
3)地價款=5438.09/(1+3%)=5279.70萬元
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