4.8 求取比準(zhǔn)價格

　　4.8.1 求取某個與可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)價格的方法

　　由前述內(nèi)容可知，市場法估價需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調(diào)整。經(jīng)過了交易情況修正后，就將可比實例的實際而可能不是正常的價格變成了正常價格；經(jīng)過了交易日期調(diào)整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格；經(jīng)過了房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，就將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。這樣，經(jīng)過了這三大方面的修正、調(diào)整后，就把可比實例房地產(chǎn)的實際成交價格，變成了可比實例房地產(chǎn)在估價時點時的客觀合理價格。如果把這三大方面的修正、調(diào)整綜合起來，計算公式如下：

　　（1） 修正、調(diào)整系數(shù)連乘形式：

　　可比實例的比準(zhǔn)價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　（2） 修正、調(diào)整系數(shù)累加形式：

　　可比實例的比準(zhǔn)價格=可比實例成交價格× （1+ 交易情況修正系數(shù) + 交易日期調(diào)整系數(shù) + 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ）

　　下面僅以連乘形式、采用百分率法來進(jìn)一步說明市場法的綜合修正與調(diào)整計算。由于房地產(chǎn)狀況調(diào)整有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整，因此，較具體化的綜合修正與調(diào)整計算公式有直接比較修正與調(diào)整公式和間接比較修正與調(diào)整公式：

　?。?） 直接比較修正與調(diào)整公式：

　　可比實例的比準(zhǔn)價格=可比實例成交價格× 100/（ ） × （ ）/100 × 100/（ ）

　　上式中，交易情況修正的分子為 100 ，表示以正常價格為基準(zhǔn)；交易日期調(diào)整的分母為 100 ，表示以成交日期時的價格為基準(zhǔn)；房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子為 100 ，表示以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)。

　?。?） 間接比較修正與調(diào)整公式：

　　可比實例的比準(zhǔn)價格=可比實例成交價格× 100/（ ） × （ ）/100 × 100/（ ） × （ ）/100

　　上式中，標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為 100 ，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實例房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù)；房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母為 100 ，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分子是估價對象房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù)。

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