房地產(chǎn)估價師案例與分析課程講義（18）

2011-07-19 09：52　　來源：　　字體：大小　　打印收藏

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　　6.6.2　剩余技術(shù)

　　剩余技術(shù)是當(dāng)已知整個房地產(chǎn)的凈收益、其中某一構(gòu)成部分的價值和各構(gòu)成部分的資本化率或報酬率時，從整個房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構(gòu)成部分的凈收益，求出歸屬于另一構(gòu)成部分的凈收益，再將它除以相應(yīng)的資本化率或選用相應(yīng)的報酬率折現(xiàn)，得出房地產(chǎn)中未知構(gòu)成部分的價值的方法。此外，把求得的未知構(gòu)成部分的價值加上已知構(gòu)成部分的價值還可得到整個房地產(chǎn)的價值。剩余技術(shù)主要有土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù)，另外還有自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)。

　　6.6.2.1　土地剩余技術(shù)

　　土地剩余技術(shù)是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法（如成本法）能求得建筑物的價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報酬率折現(xiàn)，即可求得土地的價值。

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