第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理

　　【本節(jié)主要內(nèi)容】

　　1. 房地產(chǎn)抵押的概念

　　2. 房地產(chǎn)作為抵押物的條件

　　3. 房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定

　　4. 房地產(chǎn)抵押合同

　　5. 房地產(chǎn)抵押估價

　　6. 房地產(chǎn)抵押登記

　　7. 住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記

　　8. 最高額抵押權(quán)

　　9. 房地產(chǎn)抵押的效力

　　10. 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)

　　1. 房地產(chǎn)抵押的概念

　　概念

　　房地產(chǎn)抵押是指抵押人以合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償

　　特點

　　不轉(zhuǎn)移占有

　　抵押人－可以是債務人本人，也可以是第三人

　　抵押權(quán)人－和債權(quán)人是同一人

　　類型（兩大類）

　　預購商品房貸款抵押（按揭抵押）

　　在建工程抵押（開發(fā)貸）

　　2. 房地產(chǎn)作為抵押物的條件

　　2.1 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的抵押條件

　　依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時設定抵押的

　　無論土地使用權(quán)是出讓還是劃撥，只要房地產(chǎn)權(quán)屬合法，即可作為統(tǒng)一體同時設定抵押

　　以單純的土地使用權(quán)抵押的

　　土地必須以出讓方式取得

　　2.2 物權(quán)法規(guī)定可以抵押和不得抵押的財產(chǎn)

　　可以抵押的財產(chǎn)（與房地產(chǎn)有關(guān)的項目）

　　建筑物和其他土地附著物

　　建設用地使用權(quán)

　　以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)

　　正在建造的建筑物

　　不得抵押的財產(chǎn)（與房地產(chǎn)有關(guān)的項目）

　　土地所有權(quán)

　　耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外

　　學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的設施

　　所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)

　　依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)

　　其它

　　2.3 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定的不得抵押的房地產(chǎn)

　　權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)

　　用地教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)

　　列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的建筑物

　　被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)

　　依法不得抵押的其他房地產(chǎn)

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