4. 風險分析

　　4.1 風險分析的界定

　　4.2 風險分析的一般過程

　　4.3 風險估計與評價的常用方法

　　4.4 概念分析的步驟與概率確定方法

　　4.5 概念分析中的期望值法

　　4.6 蒙特卡洛模擬法

　　4.1 風險分析的界定

　　項目在財務評價中采用的基礎數據大部分來自對未來情況的預測與估算，由此得出的評價指標及決策具有很大的風險

　　風險因素確定而發(fā)生概念未知－盈虧平衡分析和敏感性分析

　　風險因素確定而且發(fā)生概念可估－風險分析

　　4.2 風險分析的一般過程（三階段）

　　風險辨識

　　風險估計

　　風險評價

　　4.3 風險估計與評價的常用方法

　　風險估計與評價常用方法

　　調查和專家打分法

　　解析方法

　　蒙特卡洛模擬法

　　解析法與蒙特卡洛法的區(qū)別

　　解析方法要求對影響現金流的各個現金源進行概率估計，蒙特卡洛法要求在已知各個現金流概率分布情況下實現隨機抽樣

　　解析法主要用于解決一些簡單的風險問題，蒙特卡洛法適用于多變動因素的分析

　　4.4 概念分析的步驟與概率確定方法

　　概念分析的思路

　　通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計算在不同概率條件下房地產項目的財務評價指標，就可以說明房地產項目在特定收益狀況下的風險程度

　　概率分析的步驟

　　列出需要進行概率分析 不確定性因素

　　選擇概率分析使用的財務評價指標

　　分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率

　　計算在規(guī)定的概率條件下財務評價指標的累積概率，并確定臨界點發(fā)生的概率

　　概率的確定方法

　　確定各因素發(fā)生變化的概率是風險分析的第一步，也是關鍵的一步

　　概率類型

　　客觀概率－在過去長期歷史數據基礎上進行統(tǒng)計歸納得出的

　　主觀概率－人們的主觀估計

　　4.5 概念分析中的期望值法

　　4.5.1 期望值法分析的步驟

　　4.5.2 五個重要指標

　　4.5.2 判定標準

　　4.5.1 期望值法分析的步驟

　　選用凈現值作為分析對象，并選定不確定因素

　　確定各個不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍

　　分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概念

　　計算五個指標

　　各年凈現值的期望值

　　整個壽命周期凈現值的期望值

　　各年凈現值標準差

　　整個項目壽命周期凈現值的標準差

　　標準差系數

　　計算凈現值大于或等于零時的累積概率，累積概率越大，項目所承擔的風險越小

　　對以上分析結果進行綜合評價，說明項目是否可行及承擔風險大小

　　4.5.2 五個重要指標

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