第八章 收益法及其運(yùn)用

　　【本章的特點(diǎn)】

　　試題所占分值大

　　理論性非常強(qiáng)，技術(shù)含量高

　　計(jì)算題多，難度大

　　【本章主要內(nèi)容】

　　1．收益法概述

　　2．報(bào)酬資本化法

　　3．凈收益的求取

　　4．報(bào)酬率的確定

　　5．直接資本化法

　　6．投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)

　　7．收益法總結(jié)和例題

　　1．收益法概述

　　1.1收益法的含義

　　1.2收益法的理論依據(jù)

　　1.3收益法適用的估價(jià)對(duì)象

　　1.4收益法估價(jià)需要具備的條件

　　1.5 收益法的操作步驟

　　1.1收益法的含義

　　概念

　　也稱為收益資本化法、收益還原法，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期未來收益來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法

　　將預(yù)測(cè)的未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推本金，稱為資本化

　　分類

　　直接資本化法

　　報(bào)酬資本化法

　　本質(zhì)

　　以房地產(chǎn)預(yù)期未來收益為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)價(jià)格，測(cè)算出的價(jià)值稱為收益價(jià)格

　　1.2收益法的理論依據(jù)

　　理論基礎(chǔ)

　　預(yù)期原理－決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是其歷史價(jià)格、開發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的成本或者過去的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，而是房地產(chǎn)基于市場(chǎng)的未來所能帶來的收益

　　基本思路

　　將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益。如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格

　　收益性房地產(chǎn)價(jià)值高低的決定因素（三因素）

　　未來凈收益的大小

　　獲得凈收益期限的長(zhǎng)短

　　獲得凈收益的可靠性

　　1.3收益法適用的估價(jià)對(duì)象

　　收益法的適用的估價(jià)對(duì)象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)

　　它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可

　　1.4收益法估價(jià)需要具備的條件

　　條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化（預(yù)測(cè)）

　　1.5 收益法的操作步驟

　　搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料

　　預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益（凈收益）

　　求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)

　　選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格

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