3．成本法的基本公式

　　3.1成本法最基本的公式

　　3.2適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式

　　3.3適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式

　　3.1成本法最基本的公式

　　3.2適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式

　　房地合一價值

　　新開發(fā)房地價值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費 ＋開發(fā)利潤

　　新建建筑物的價值

　　新建成的建筑物價值＝建筑物建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋ 開發(fā)利潤

　　新開發(fā)土地的價值

　　新開發(fā)的土地價值＝取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤

　　【難點】新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價

　　公式

　　新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價＝（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本＋土地開發(fā)總成本＋總管理費用 總銷售費用＋總投資利息＋總銷售稅費＋總開發(fā)利潤 ）÷（開發(fā)區(qū)用地總面積＋開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)

　　開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率＝開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積÷開發(fā)區(qū)用地總面積×100%

　　步驟

　　計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格

　　計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格

　　計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格

　　3.3適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式

　　房地合一時

　　舊的房地價值＝房地重新購建價格－建筑物折舊

　?。酵恋刂匦沦徑▋r格＋建筑物重新購建價格－建筑物折舊

　　只計算建筑物時

　　舊的建筑物價值＝建筑物重新購建價格－建筑物折舊

　　4．重新購建價格的求取

　　4.1重新購建價格的含義

　　4.2重新購建價格的求取思路

　　4.3建筑物重新購建價格的求取方式

　　4.4建筑物重新購建價格的求取方法

　　4.1重新購建價格的含義

　　概念

　　也稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出與利潤之和

　　說明

　　重新購建價格就當是估價時點的價格

　　重新購建價格應(yīng)當是客觀的價格

　　建筑物的重新購建價格應(yīng)當是在全新狀況下的價格，土地的重新購建價格應(yīng)當是在估價時點的價格

　　【2006年】

　　下列關(guān)于重新購建價格的說法中，正確的有（ ?。?。

　　A．重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出

　　B．重新購建價格是在估價時點的價格

　　C．重新購建價格是客觀的價格

　　D．建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格

　　E．土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格

　　【答案】ABCD

建設(shè)工程教育網(wǎng)整理