5.3資本化率與報酬率的區(qū)別和關系

　　關系

　　R和Y都是將房地產未來預期收益轉換為價值的比率

　　區(qū)別

　　方法不同－資本化率是一步就將房地產未來預期收益轉換為價值，而報酬率是通過折現(xiàn)方式實現(xiàn)，可以有多步

　　性質不同－資本化率公表示從收益到價值的比率，并不表示獲得能力，而報酬率則是表示獲利能力

　　影響因素不同－報酬資本化法中，凈收益流模式不同，計算公式有所不同，而資本化法中是不區(qū)分凈收益流模式

　　【重點】不同凈收益流模式中報酬率與資本化率的換算（四種情況）

　　無限年期情況下 R=Y

　　有限年期

　　凈收益按一定比率g遞增且無限年期

　　R=Y-g

　　預知未來若干年后的價格相對變動情況

　　5.4直接資本化法與報酬資本化法的比較

　　直接資本化法

　　優(yōu)點

　　不需要預測未來許多年的收益，只需測算第一年的收益

　　資本化率或收益乘數直接來源于市場上收益與價格的對比關系，能較好地反映市場實際情況

　　計算過程較為簡單

　　缺點

　　要求有較多與估價對象的凈收益模式相同的類似房地產來求取資本化率或收益乘數，對可比實例依賴強

　　報酬資本化法

　　優(yōu)點

　　邏輯嚴密，理論性強

　　每期的凈收益或現(xiàn)金流量都明確，直觀且容易理解

　　不必直接依靠與估價對象的凈收益模式相同的類似房地產來求取經，而可以通地具有同等風險的投資就可以獲得報酬率

　　缺點

　　需預測未來各期的凈收益，較多地依賴估價師的主觀判斷

　　各種簡化的收益流模式不一定符合實際情況

　　選用條件

　　當市場存在大量可比信息時，直接資本化法會相當可靠，當市場可比信息缺乏時，報酬資本化法則能提供一個相對可告的評估值

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