5.5.1物質(zhì)折舊

　　可修復(fù)的

　　不可修復(fù)的

　　5.5.2功能折舊

　　功能缺乏

　　功能落后

　　功能過剩

　　5.5.3外部折舊

　　可修復(fù)的

　　不可修復(fù)的

　　5.5.1物質(zhì)折舊

　　可修復(fù)的

　　條件修復(fù)的必要費(fèi)用≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值－修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值

　　折舊額＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況的必要費(fèi)用

　　不可修復(fù)的

　　短壽命項(xiàng)目

　　修復(fù)項(xiàng)目剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命

　　根據(jù)重新購建價(jià)格、壽命、年齡或剩余使用壽命，利用年限法計(jì)算折舊額

　　長壽命項(xiàng)目

　　修復(fù)項(xiàng)目剩余使用壽命等于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命

　　根據(jù)建筑物的重新購建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項(xiàng)目的重新購建價(jià)格后的余額、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，利用年限法計(jì)算折舊額（合并計(jì)算）

　　5.5.2功能折舊

　　功能缺乏

　　可修復(fù)的功能缺乏

　　在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對(duì)象建筑物上單獨(dú)增加該功能的必要費(fèi)用，減去該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有的必要費(fèi)用，即增加該功能所超額的費(fèi)用為折舊額

　　例題：某幛應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價(jià)格為2000萬元，現(xiàn)增設(shè)電梯需要120萬元，假設(shè)現(xiàn)在建造辦公樓時(shí)一同安裝電梯只需要100萬元。請(qǐng)計(jì)算該辦公樓因沒有電梯引起的折舊及扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值：

　　解：該辦公樓因沒有電梯引起的折舊計(jì)算如下：

　　該辦公樓因沒有電梯引起的折舊額＝120－100＝20（萬元）

　　不可修復(fù)的功能缺乏

　　將未來每年損失租金的現(xiàn)值之和，減去該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有的必要費(fèi)用，即得到折舊額

　　功能落后

　　可修復(fù)的功舊能落后

　　其折舊額為該功能落后電梯的重置價(jià)格，減去該功能落后電梯已提折，加上拆除該功能落后電梯的必要費(fèi)用，減去該功能落后電梯可回收的殘值，加上安裝新的功能先進(jìn)電梯的必要費(fèi)用，減去該新的功能先進(jìn)電梯假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)一同安裝的必要費(fèi)用

　　不可修復(fù)的功能落后

　　其折舊額為該功能落后電梯的重置價(jià)格，減去該功能落后電梯已提折，加上拆除該功能落后電梯的必要費(fèi)用，減去該功能落后電梯可回收的殘值，加上利用收益損失資本化法求取的功能落后電梯導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和，減去該新的功能先進(jìn)電梯假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)一同安裝的必要費(fèi)用益

　　功能過剩

　　一般不可修復(fù)，要以利用超額持有成本資本化法

　　在重置價(jià)格情況下，扣除功能過剩折舊后的價(jià)值＝重建價(jià)格－超額持有成本

　　在重建價(jià)格情況下，扣除功能過剩折舊后的價(jià)值＝重建價(jià)格－（無效成本＋超額持有成本）

　　【2007年】

　　某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12％，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為（ ?。┤f元。

　　A.1838.00

　　B.1844.55

　　C.1845.87

　　D.1850.00

　　【答案】B

　　功能過剩余，在重建價(jià)格情況下，扣除功能過剩折舊后的價(jià)值＝重建價(jià)格－（無效成本＋超額持有成本）＝2000－[150+0.8（P/A，12%，15）]＝1844

　　5.5.3外部折舊

　　通常不可修復(fù)

　　必須先分清楚是暫時(shí)性的還是永久性的

　　利用收益損失資本化法，求取未來每年因建筑物的以外的各種不利因素所損失的收益的現(xiàn)值之和作為外部折舊額

　　【2006年】

　　6．在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。（ 　）

　　【答案】×

　　5.6 求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題

　　估價(jià)上折舊與會(huì)計(jì)折舊的區(qū)別

　　區(qū)別項(xiàng)目 會(huì)計(jì) 估價(jià)

　　C 為資產(chǎn)原值，不隨時(shí)間流逝而變化 為資產(chǎn)的重新購建價(jià)格，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，C不同

　　V 資產(chǎn)的賬面價(jià)值，無需與市場(chǎng)價(jià)值一致 資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，必須與市場(chǎng)價(jià)值一致

　　土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響

　　5.6.1建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限結(jié)束的

　　5.6.2建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的

　　5.6.1建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限結(jié)束的

　　應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊

　　注意折舊從竣工后開始計(jì)，建設(shè)期不計(jì)入折舊期

　　利用圖形來幫助理解

　　【2007年】

　　建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于或與土地使用期限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用期限確定收益期限。 （ ?。?/p>

　　【答案】×

　　【解析】應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊

　　5.6.2建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的

　　出讓合同中未約定不可續(xù)期的

　　意味著一般情況下可以續(xù)期

　　應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊

　　視為土地對(duì)建筑物無影響

　　出讓合同中已約定不可續(xù)期的

　　應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那一部分壽命后的壽命計(jì)算折舊

　　【2007年】

　　某估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為（ ?。?。

　　A.2．00％

　　B.2.13％

　　C.2.22％

　　D.2.50％

　　【答案】C

　　出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那一部分壽命后的壽命計(jì)算折舊

　　折舊期限＝50-5=45

　　年折舊率＝1/45=2.22%

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