6.12總價格、單位價格和樓面地價

　　6.12.1總價格

　　6.12.2單位價格

　　6.12.3樓面地價

　　6.12.1總價格

　　總價格是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格

　　房地產(chǎn)的總價格一般不能完全反映房地產(chǎn)價格水平的高低

　　6.12.2單位價格

　　單位價格是單位建筑物面積的房地價格

　　房地產(chǎn)的單價可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低

　　價格單位

　　貨幣

　　面積

　　面積內(nèi)涵

　　建筑面積、使用面積、成套房屋的套內(nèi)建筑面積

　　居住面積、營業(yè)面積、出租面積、可轉(zhuǎn)讓的土地面積、可出售的建筑面積

　　面積單位

　　6.12.3樓面地價

　　樓面地價是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價格

　　樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平的高低

　　【2006年】

　　某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%．假設(shè)該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/㎡，樓面地價為1200元/㎡，則該宗土地的總價為（ ?。┤f元。

　　A.96

　　B.192

　　C.240

　　D.480

　　【答案】D

　　【解析】

　　建筑面積＝2000/5000=4000

　　土地總價＝土地單價×土地面積＝樓面地價×建筑面積=1200×4000=480（萬元）

　　【2006年】

　　某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800㎡，容積率為0.8，對應的土地單價為850元/㎡，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2．0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/㎡，則理論上應補地價的數(shù)額為（ 　）萬元。

　　A.93.75

　　B.115

　　C.293.75

　　D.315

　　【答案】D

　　【解析】

　　6.13起價、標價、成交價和均價

　　種類 內(nèi)容 備注

　　起價 銷售商品房的最低價格最差的樓層、朝向、戶型的價格

　　標價 也稱淡報價、表格價，是商品房出售者在其價目表上標注的不同樓層進向戶型的價格

　　成交價 買賣雙方的實際交易價格，商品房買賣合同中寫明的價格

　　均價 所銷售商品房的平均價格，分為

　　標價的平均價

　　成交價的平均價 成交價的平均價格可以映商品房的總體價格水平

　　6.14評估價、保留價、起拍價、應價和成交價

　　評估價

　　法院或當事人確定拍賣保留價提供參考，對擬拍賣的房地產(chǎn)的市場價值或快速變現(xiàn)價值進行分析、測算和判斷的結(jié)果

　　保留價（拍賣底價）

　　在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格

　　起拍價（開叫價格或起叫價）

　　是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格

　　應價

　　是競買人對拍賣師報出的價格的應允，或是競買人自己報出的購買價格

　　成交價

　　經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后的競買人的最高應價

　　【重點】

　　拍賣標的有保留價的，競買人的最高應價未達到保留價時，應從師不發(fā)生效力

　　保留價通常是有關(guān)當事人參照評估價或者市價確定

　　人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%；如果出現(xiàn)流拍，可以酌情降低保留價，每次降價的數(shù)額不得超過前次保留價的20%

　　在增價拍賣中，起拍價通常低于保留價，也可以等于保留價

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