第六章 市場法及其運用

　　1．市場法概述

　　1.1市場法的含義

　　1.2市場法的理論依據

　　1.3市場法適用的估價對象

　　1.4市場法估價需要具備的條件

　　1.5 市場法的其他用途

　　1.6 市場法估價的操作步驟

　　1.1市場法的含義

　　含義

　　也稱為比較法、市場比較法、交易實例比較法，就是選取一定數量、符合一定條件，發(fā)生過交易的類似房地產，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當的處理來求取估價對象價值的方法，測算出的價格稱為比準價格

　　本質

　　是以房地產的實際成交價格為導向來求取房地產價值

　　它是一種最直接、最有說服力的估價方法

　　1.2市場法的理論依據

　　替代原理

　　同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格

　　大數法則（大數定律）

　　在隨機現象中，大量重復測量結果的平均值會接受一個確定的數

　　成交價格可能由于種種原因偏離正常的市場價格，但只要搜集了較多的交易實例，對其成交價格進行適當的處理后所得到的結果就可以作為正常市場價格的最佳參照值

　　1.3市場法適用的估價對象

　　市場法適用的對象

　　住宅

　　寫字樓

　　商鋪

　　標準廠房

　　房地產開發(fā)用地

　　不適用市場法的對象

　　數量很少的房地產

　　很少發(fā)生交易的房地產

　　可比性很差的房地產

　　1.4市場法估價需要具備的條件

　　條件

　　在估價時點的近期有較多的類似房地產的交易

　　不能成為不采用市場法的理由

　　估價對象所在地實際上存在著較多的類似房地產交易，但由于估價機構和估價師沒有盡力去搜集交易實例的情況

　　三類修正

　　交易情況修正－實際交易情況與正常交易情況不同

　　市場狀況調整－成交日期與估價時點不同（兩個時間上的房地產狀況不同）

　　房地產狀況調整－可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況不同

　　1.5 市場法的其他用途

　　主可以用地以下項目的求取

　　房地產市場租金

　　成本法、收益法、假設開發(fā)法中重親購建價格

　　房地產價格各個構成部分

　　經營收入、運營費用、空置率、入住率、報酬率、資本化率、收益乘數

　　開發(fā)完成后的房地產價值、開發(fā)經營期

　　1.6 市場法估價的操作步驟

　　搜集交易實例

　　選取可比實例

　　對可比實例的成交價格進行適當的處理

　　求取比準價格

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