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2011年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》:基準地價修正法

2011-02-24 10:43  來源:  字體:  打印 收藏

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  4.基準地價修正法

  概念

  基準地價修正法,是在政府確定并公布了基準地價的地區(qū),利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價對象宗地所處土地級別或地價區(qū)段的基準地價調(diào)整為估價對象宗地價格的方法

  是一種間接的估價方法,估價結(jié)果的準確性主要取決于基準地價的準確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學性

  步驟

  搜集有關(guān)基準地價的資料

  查出估價對象宗地所在土地級別或地價區(qū)段的基準地價

  進行市場狀況調(diào)整和土地狀況調(diào)整

  求出估價對象宗地的價格

  5.補地價的測算

  概念

  補地價是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而需向國家繳納的地價款、土地使用權(quán)出讓金、土地收益等

  需要補地價的情形

  改變土地用途、容積率等土地使用條件

  延長土地使用期限

  轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)

  測算方法

  對于改變土地用途、容積率等土地使用條件的

  實際補地價的數(shù)額取決于政府的政策

  某房地產(chǎn)開發(fā)用地,其土地面積為10000平米,土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2,樓面地價為1500元每平米。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整,容積率提高到1.6,樓面地價不變,則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補地價( ?。┤f元。

  A.375

  B.450

  C.500

  D.600

  【答案】D

  如果樓面地價不隨容積率的改變而改變,則補地價(單價)=樓面地價×(新容積率-舊容積率)=1500×(1.6-1.2)=60

  6.高層建筑地價分攤

  6.1高層建筑地價分攤的意義

  6.2按照建筑物面積進行分攤

  6.3按照房地產(chǎn)價值進行分攤

  6.4按照土地價值進行分攤

  6.1高層建筑地價分攤的意義

  意義

  解決在建筑物建成后地價如何合理分攤的問題,以此確定建筑物各個所有者占有土地的份額,明確他們在土地中的權(quán)利與義務(wù)

  高層建筑地價分攤解決的問題

  確定各部分占有的土地份額

  確定各部分分攤的土地面積

  確定各部分分攤的地價數(shù)額

  6.2按照建筑物面積進行分攤

  6.3按照房地產(chǎn)價值進行

  【2006年】

  有一棟四層公寓,每層建筑面積相等,已知第二層的房地價值為第一層的105倍,第三層的房地價值為第四層的1.15倍,第四層的房地價值為第二層的91%。按房地價值分攤法計算得出第三層占有的土地份額約為27%。( ?。?/p>

  【答案】√

  6.4按照土地價值進行分攤

  【2006年】

  高層建筑地價分攤的方法有(  )。

  A.按建筑物價值進行分攤

  B.按房地價值進行分攤

  C.按土地價值進行分攤

  D.按建筑面積進行分攤

  E.按樓面地價進行分攤

  【答案】BCD

  【2007年】

  某幢大廈的總建筑面積為10000平米,房地產(chǎn)總價值為7000萬元。其中土地總價值為3000萬元。王某擁有該大廈其中一部分,該部分的建筑面積為250平米,房地產(chǎn)價值為150萬元。若按照土地價值進行分攤,則王某占有的土地份額為(  )。

  A.1.67%

  B.2.33%

  C.2.75%

  D.3.33%

  【答案】A

  按土地價值進行分攤

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