第九章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其運(yùn)用

　　【本章的特點(diǎn)】

　　理論性非常強(qiáng)，技術(shù)含量高

　　計(jì)算題多，難度大

　　【本章主要內(nèi)容】

　　1．假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述

　　2．假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式

　　3．現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

　　4．假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取

　　5．假設(shè)開(kāi)發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用

　　1．假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述

　　1.1假設(shè)開(kāi)發(fā)法的含義

　　1.2假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)

　　1.3假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象

　　1.4假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的條件

　　1.5 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的其他用途

　　1.6 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟

　　1.1假設(shè)開(kāi)發(fā)法的含義

　　概念

　　也稱為剩余法、預(yù)期開(kāi)發(fā)法、開(kāi)發(fā)法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法

　　本質(zhì)

　　與收益法相同 ，是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值

　　具體為預(yù)測(cè)的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去預(yù)測(cè)的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)后的余額

　　1.2假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)

　　理論依據(jù)

　　預(yù)期原理和地租原理（一次性的剩余價(jià)格）

　　表現(xiàn)形式

　　評(píng)估新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法

　　兩者主要區(qū)別

　　成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過(guò)預(yù)測(cè)等方法得到，需要求取的是土地價(jià)值

　　1.3假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象

　　適用對(duì)象

　　凡是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力并且其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)

　　具體包括

　　可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地

　　在建工程

　　可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)

　　不適合采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的項(xiàng)目

　　應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)

　　如仍需要估價(jià)，一定要把對(duì)規(guī)劃條件的假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中特別提示

　　【2007年】

　　對(duì)于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。 （ ?。?/p>

　　【答案】 √

　　1.4假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的條件

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算可靠程度的兩個(gè)關(guān)鍵預(yù)測(cè)（兩要點(diǎn)）

　　是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用在則，正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式

　　是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，正確預(yù)測(cè)了開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

　　外部條件－良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境（三方面）

　　要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)

　　要有一個(gè)明朗、穩(wěn)定及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策（包括有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)的土地供應(yīng)計(jì)劃）

　　要有一個(gè)全面、連續(xù)及開(kāi)放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)（包括有一個(gè)清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和交易的稅費(fèi)清單或目錄）

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