五、房地產(chǎn)貸款項目評估的注意事項

　?。ㄒ唬┰u估的側重點

　　金融機構的房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般按企業(yè)評價為主和項目評價為主兩種模式操作。以企業(yè)評價為主的，評估的側重點是企業(yè)的綜合實力、專業(yè)素質、財務及信用狀況等，對項目狀況的評估可適當簡化；以項目評價為主的，評估的側重點是項目狀況、投資成本、市場分析、財務效益評價及項目的封閉運作方案等，對企業(yè)狀況的評估可適當簡化。

　?。ǘ﹦討B(tài)與靜態(tài)分析

　　在財務效益評估時，計算期較長的房地產(chǎn)項目（如作為酒店、商業(yè)中心等自行管理或出租的綜合性房地產(chǎn)項目），應進行動態(tài)評價，測算與分析項目的動態(tài)評價指標；計算期1～2年的房地產(chǎn)項目（如作為普通住宅銷售的房地產(chǎn)項目）對資金運用、銷售收入測算、貸款取得與償還等也應進行動態(tài)的分析。

　?。ㄈ╉椖匡L險評估

　　從項目本身及借款企業(yè)兩方面考慮。項目本身的風險關注點主要有：項目的合法性、合規(guī)性和可行性（包括技術、經(jīng)濟等）；施工過程及質量風險；租售模式風險；外部競爭環(huán)境風險等。借款企業(yè)的風險關注點主要有：資質及管理能力；信用狀況；其他項目的關聯(lián)風險等以及項目條件、企業(yè)條件是否符合金融機構的信貸政策及風險管理要求，擔保措施的可實施性等方面。

　?。ㄋ模╉椖渴袌鲈u估

　　與對某一宗房地產(chǎn)的價值（價格）評估相比，貸款項目評估注重競爭區(qū)域內房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。一般要求進行項目的SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅）分析，評價項目的產(chǎn)品、客戶定位，對項目周邊區(qū)域及競爭項目分析也更深入化、具體化。

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