（三）確認(rèn)估價(jià)對(duì)象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　　估價(jià)師首先要確定估價(jià)對(duì)象可以作為抵押房地產(chǎn)。這里包括估價(jià)師從專業(yè)角度審視估價(jià)對(duì)象的合法性、他項(xiàng)權(quán)利狀況、可轉(zhuǎn)讓（流通或拍賣）性、可抵押登記生效等。這樣就從合法性上確保了抵押房地產(chǎn)的安全性，從基本條件上減少風(fēng)險(xiǎn)。

　　但實(shí)際也會(huì)遇到一些問題，最常見的有權(quán)證不齊；權(quán)證所有（使用）權(quán)人名稱與委托人現(xiàn)名稱不符；權(quán)證上的法定用途和規(guī)劃面積與實(shí)際不符；出讓合同的建筑面積與規(guī)劃批準(zhǔn)不符；已全部或部分設(shè)定抵押權(quán)，并未到期；有共有權(quán)人但沒有共有權(quán)人同意抵押的聲明；不可抵押的人防面積不清；房產(chǎn)證房產(chǎn)登記表上的違章臨時(shí)建筑；房屋使用多年卻無(wú)所有權(quán)證；分割出的抵押物不合理（缺少獨(dú)立性）等。這時(shí)應(yīng)及時(shí)將意見反饋給銀行和委托人，提出和商議合法的解決辦法。但是，如果缺少土地或房屋的權(quán)證，在建工程沒有或缺少合法建設(shè)批件，在建工程未出具發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否拖欠建筑工程款的書面說(shuō)明（承諾函），房屋已竣工使用多年未辦理竣工驗(yàn)收或無(wú)產(chǎn)權(quán)證，屬于不合法的或其他不得抵押的房地產(chǎn)范疇的，應(yīng)促其解決，解決不了的只能不評(píng)。

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