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2010-10-22 11:57 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】
建房[2010]165號
各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳,直轄市房地局(建委),新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局:
為了規(guī)范物業(yè)承接查驗行為,加強前期物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定,我部制定了《物業(yè)承接查驗辦法》,現(xiàn)印發(fā)給你們,請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況,請及時告知我部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司。
中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
二〇一〇年十月十四日
物業(yè)承接查驗辦法
第一條 為了規(guī)范物業(yè)承接查驗行為,加強前期物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定,制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)承接查驗,是指承接新建物業(yè)前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗收的活動。
第三條 物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。
第四條 鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動,向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議,為實施物業(yè)承接查驗創(chuàng)造有利條件。
第五條 國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)承接查驗活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
第六條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同,應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
第七條 建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約,應(yīng)當(dāng)對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項作出約定。
第八條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同,應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的,建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以協(xié)議補充。
不能達(dá)成補充協(xié)議的,按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行;沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的,按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。
第九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定,移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前,與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。
第十一條 實施承接查驗的物業(yè),應(yīng)當(dāng)具備以下條件:
(一)建設(shè)工程竣工驗收合格,取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件,并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案;
。ǘ┕┧、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具;
。ㄈ教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成;
。ㄋ模┑缆贰⒕G地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成,并滿足使用功能要求;
。ㄎ澹╇娞荨⒍喂┧、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書;
。┪飿I(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;
。ㄆ撸┓、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條 實施物業(yè)承接查驗,主要依據(jù)下列文件:
。ㄒ唬┪飿I(yè)買賣合同;
。ǘ┡R時管理規(guī)約;
。ㄈ┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同;
。ㄋ模┪飿I(yè)規(guī)劃設(shè)計方案;
。ㄎ澹┙ㄔO(shè)單位移交的圖紙資料;
(六)建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
第十三條 物業(yè)承接查驗按照下列程序進(jìn)行:
(一)確定物業(yè)承接查驗方案;
(二)移交有關(guān)圖紙資料;
。ㄈ┎轵灩灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備;
(四)解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題;
。ㄎ澹┐_認(rèn)現(xiàn)場查驗結(jié)果;
。┖炗單飿I(yè)承接查驗協(xié)議;
。ㄆ撸┺k理物業(yè)交接手續(xù)。
第十四條 現(xiàn)場查驗20日前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
。ǘ┕灿迷O(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件;
。ㄋ模┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
。ㄎ澹┏薪硬轵炈匦璧钠渌Y料。
未能全部移交前款所列資料的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補交的具體時限。
第十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點和核查,重點核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。
第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查和驗收:
(一)共用部位:一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等;
。ǘ┕灿迷O(shè)備:一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等;
。ㄈ┕灿迷O(shè)施:一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車(非機動車)停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。
第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備,不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。
第十八條 現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法,重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。
第十九條 現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容,查驗記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗的人員簽字確認(rèn)。
第二十條 現(xiàn)場查驗中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形,書面通知建設(shè)單位,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。
第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗,與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場查驗的結(jié)果,簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。
第二十二條 物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。
第二十三條 物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議,與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。
第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù),向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
第二十五條 物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后,當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù),導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第二十六條 交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。
第二十七條 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目,可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度,對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時,辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。
第二十八條 物業(yè)承接查驗費用的承擔(dān),由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的,由建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi),持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù):
。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同;
。ǘ┡R時管理規(guī)約;
(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議;
。ㄋ模┙ㄔO(shè)單位移交資料清單;
。ㄎ澹┎轵炗涗;
。┙唤佑涗洠
。ㄆ撸┢渌薪硬轵炗嘘P(guān)的文件。
第三十條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。
第三十一條 物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加,可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進(jìn)行,物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證。
第三十二條 物業(yè)交接后,建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定,及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題,導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十三條 物業(yè)交接后,發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題,影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十四條 自物業(yè)交接之日起,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù),承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。
物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止,業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi),向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。
第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。
建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù),服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方約定。
第三十七條 建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利,在物業(yè)承接查驗中免除自身責(zé)任,加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任,損害物業(yè)買受人的權(quán)益。
第三十八條 建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由,要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè),因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第四十條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假,在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的,雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十一條 物業(yè)承接查驗活動,業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗行為的投訴。
第四十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗義務(wù)的,由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不改正的,作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案,并予以通報。
第四十三條 建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗資料的,由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交的,對建設(shè)單位予以通報,并按照《物業(yè)管理條例》第五十九條的規(guī)定處罰。
第四十四條 物業(yè)承接查驗中發(fā)生的爭議,可以申請物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解,也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會調(diào)解。
第四十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止后,業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗活動,可以參照執(zhí)行本辦法。
第四十六條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以依據(jù)本辦法,制定實施細(xì)則。
第四十七條 本辦法由國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第四十八條 本辦法自2011年1月1日起施行。
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