第＋一章 地價評估與分攤

　　第一節(jié) 地租理論及測算

　　地價評估是房地產(chǎn)估價的重要部分，地租理論又是地價評估的基礎理論。為此，本章首先介紹地租理論和地租的測算。地價評估除了可以直接采用前面介紹過的市場法、成本法、收益法、假設開發(fā)法，還有一些獨特的方法。本章接下來介紹這些獨特的方法，包括專門適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地估價的路線價法，有中國特色的城鎮(zhèn)基準地價評估和基準地價修正法。此外，本章還針對改變國有建設用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、容積率等而需要補交出讓金等費用；介紹補地價的測算；針對現(xiàn)代城市多層、高層建筑普遍化及房屋產(chǎn)權(quán)多元化后出現(xiàn)的地價分攤問題，介紹高層建筑地價分攤的意義和方法。

　　第一節(jié) 地租理論及測算

　　根據(jù)傳統(tǒng)地價理論，地價是地租的資本化或者資本化的地租，是預買一定年數(shù)的地租，用公式表示為：

　　地價＝地租/利息率

　　或者

　　地價＝地租×購買年

　　用現(xiàn)代收益法來解釋，地租即為土地的凈收益。另外，地租本身也存在著評估問題，即土地租賃價格評估。地租理論也是房地產(chǎn)估價的基礎理論之一，要深刻理解和認識房地產(chǎn)的價格和價值，特別是把握和測算房地產(chǎn)的凈收益-收入應減去哪些項目后才是房地產(chǎn)的凈收益，需要懂得地租理論。

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