建設工程合同是承包人進行工程建設，發(fā)包人支付價款的合同。是指由承包人進行工程建設，發(fā)包人支付價款的合同，通常包括建設工程勘察、設計、施工合同。

　　《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照規(guī)定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建筑工程不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。”本文擬就建筑工程價款優(yōu)先受償權的法律屬性作一簡析。

　　對建筑工程價款優(yōu)先受償權的法律屬性，目前主要存在三種不同的觀點：一是不動產(chǎn)留置權說；二是法定抵押權說；三是法定優(yōu)先權說。

　　筆者同意第三種觀點。我國《擔保法》第82條已經(jīng)明確了“留置權的標的是動產(chǎn)”的法律原則，另根據(jù)第82條、第84條規(guī)定，留置權適用范圍僅對于保管合同、運輸合同、加工承攬合同為限，作為有名合同的建筑工程合同不在此列。而且留置權的行使必須具備債權人占有債務人財產(chǎn)為成立要件，建筑工程價款優(yōu)先受償權并不受此限制，因此建筑工程價款優(yōu)先受償權的法律屬性不是不動產(chǎn)留置權。

　　那么它是否屬于法定抵押權呢抵押權最明顯的特征是以不轉移標的物的占有為必要，在債務人到期不履行債務時，債權人就其價值優(yōu)先受償。在建筑工程承包合同工程竣工驗收后承包人向發(fā)包人請求支付工程款未果，實踐中可能存在以下兩種情形：承包人已向發(fā)包人付房或承包人實際占有沒有付房。對承包人實際占有沒有付房的情形，這與抵押權不轉移財產(chǎn)占有的法律特征不符合。另外從功能上講，抵押權一般是為未成立的債權擔保，具有融資作用，建筑工程價款優(yōu)先受償權作為保障既存?zhèn)鶛嗟膶崿F(xiàn)，并沒有融資目的，它實際是立法者權衡各種利益基于特別保護基本的社會利益而作出的特別法律規(guī)定，它本質上是法定優(yōu)先權。對此最高法院在2002年6月作出的《關于建筑工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第一條規(guī)定：“建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。”第10條規(guī)定：“建筑工程承包人行使優(yōu)先權的期限為六個月”。依民法理論，抵押權作為擔保物權的范疇，權利人可自由支配，并沒有相對的時效期間，可見最高法院司法解釋并沒有把建筑工程價款優(yōu)先受償權規(guī)定為抵押權的意思，它與一般抵押權在法律特征和效力上存在著差別。

　　按照《合同法》第286條規(guī)定，承包人行使法定優(yōu)先權可以與發(fā)包人協(xié)議折價，另一種方式是申請法院拍賣，這與抵押權行使向法院提起訴訟存在本質區(qū)別。也就是說承包人可直接向法院申請執(zhí)行法定優(yōu)先權，無須經(jīng)過起訴審理就可由執(zhí)行法院委托拍賣機構對建筑工程拍賣，以拍賣所得優(yōu)先清償給承包人，實現(xiàn)權利的途徑更為快捷方便。