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　　租賃合同(2015、2014年考點(diǎn))

　　【考點(diǎn)精講】

　　一、法律特征：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　1.轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權(quán)的合同;

　　2.是諾成、雙務(wù)、有償合同;

　　二、租賃合同的內(nèi)容和分類

　　內(nèi)容：租賃物名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

　　類型：定期租賃約定租賃期限;租期最長不得超過20年，否則超過部分無效。

　　不定期租賃：

　　1.租賃期限在6個(gè)月以上;應(yīng)當(dāng)采取書面，沒有采取書面合同的，視為不定期租賃;

　　2.承租人可以隨時(shí)解除;出租人解除合同應(yīng)當(dāng)合理期限內(nèi)提前通知。

　　三、租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

　　(一)出租人的義務(wù)：支付出租物、維修租賃物、權(quán)利瑕疵擔(dān)保、物的瑕疵擔(dān)保、保證承租人優(yōu)先購買權(quán)和保證共同居住人繼續(xù)承租。

　　1.承租人的優(yōu)先購買權(quán)：

　　(1)出租房屋在出賣之前應(yīng)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　(2)租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

　　2.承租人在房屋租賃期間死亡的：

　　(1)與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋;

　　(2)此共同居住人不以與承租人是否有繼承關(guān)系、親屬關(guān)系為限。

　　(二)承租人的主要義務(wù)：支付租金、按照約定使用租賃物、妥善保管租賃物、有關(guān)事項(xiàng)通知、返還租賃物和損失賠償。

　　1.關(guān)于支付租金期限：租賃期不滿1年，租賃期屆滿時(shí)支付，1年以上的，每屆滿1年支付。

　　2.租賃物需要維修的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人，未經(jīng)出租人同意進(jìn)行改善和增設(shè)他物的，出租人可以要求成責(zé)任恢復(fù)原狀或者賠償損失。

　　3.轉(zhuǎn)租的，承租人和出租人之間合同繼續(xù)有效，第三人造成損失的，承租人賠償，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

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