2006年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方法》試卷及答案
一、單項選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意,請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。)
1.下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是( )。
A.交通
B.用途
C.環(huán)境
D.樓層
2.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓,建筑密度為50%。假設(shè)該住宅樓的總價為2000萬元,平均單價為5000元/m2,樓面地價為1200元/m2,則該宗土地的總價為( )萬元。
A.96
B.192
C.240
D.480
3.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2,套內(nèi)使用面積為132m2,應(yīng)分攤的公共部分建筑面積為9m2,按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2,則該套住宅按建筑面積計算的價格為( )元/m2。
A.3000
B.3277
C.3295
D.3599
4.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元,某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為(?。?。
A.036
B.122
C.2.78
D.325
5.下列關(guān)于比準價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中,正確的是( )。
A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時,積算價格低于收益價格
B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時,收益價格大大高于積算價格
C.在房地產(chǎn)市場不景氣時,積算價格(未扣除經(jīng)濟折舊)大大高于比準價格或收益價格
D.比準價格傾向于成交價格,積算價格傾向于最低買價,收益價格傾向于最高賣價
6.某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/m2,預(yù)計從期房達到現(xiàn)房的兩年時間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2(年末收?。鲎膺\營費用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5%,風險補償為200元/m2,則該房地產(chǎn)的期房價格為( )元/m2。(建設(shè)工程教育網(wǎng)提供)
A.3300
B.3324
C.3335
D.3573
7.某倉庫房地產(chǎn),建筑面積為800m2,容積率為0.8,對應(yīng)的土地單價為850元/m2,現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地,容積率為2.0,并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2,則理論上應(yīng)補地價的數(shù)額為( )萬元。
A.93.75
B.115
C.293.75
D.315
8.房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性,對同一估價對象在(?。┫碌墓纼r結(jié)果具有近似性。
A.同一估價原則、同一估價時點
B.同一估價目的、同一估價方法
C.同一估價目的、同一估價時點
D.同一估價原則、同一估價目的
9.某房地產(chǎn)的土地面積為500m2,土地價格為2000元/m2;建筑面積為1000m2,成本法估算的建筑物重置價將為1800元/m2;市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2,則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低(?。┰?m2。
A.200
B.300
C.700
D.1000
10.某宗地的面積為1000m2:采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元/m2,2190元/m2和2220元/m2,如果賦予這三個價格的權(quán)重分別為0.3,0.4和0.3,則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準價格為(?。┰?m2。
A.2160
B.2175
C.2181
D.2205
11.某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/m2,現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為:99.4,94.8,966,105.1,109.3,112.7和118.3(均以上個月為基數(shù)100),則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為( )元/m2。
A.2700.8
B.2800.1
C.2800.8
D.2817.7
12.某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%,套內(nèi)建筑面積為100m2,假定折現(xiàn)率為6%,則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為( )元/m2。
A.2593
B.2619
C.2727
D.2862
13.某宗房地產(chǎn)交易,買賣雙方約定:買方付給賣方2385元/m2,買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉,該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%,應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔,并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格,則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為(?。┰?m2。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659
14.在市場法中,對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調(diào)整,其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況,得102分;估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況,得97分,則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為( )。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
15.下列各類房地產(chǎn)中,特別適用于成本法估價的是(?。?BR> A.某標準廠房
B.某酒廠廠房
C.某待出讓土地
D.某寫字樓
16.某企業(yè)開發(fā)某土地,土地重新取得成本為1000元/m2,正常開發(fā)成本為1500元/m2,管理費用為前兩項的5%,投資利息占直接成本的5%,銷售費用為1005元/m2,直接成本利潤率為6%,則開發(fā)后的地價為(?。┰?m2。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
17.某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日,經(jīng)濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月1目對該房地產(chǎn)進行評估。經(jīng)計算,該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元,建筑物重新購建價格為3000萬元,殘值率為0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評估價值為( )萬元。
A.4091
B.4182
C.4250
D.5000
18.某幢寫字樓,建筑物重新購建價格為2000萬元,經(jīng)濟壽命為50年,有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中,門窗等損壞的修復費用為10萬元;裝修的重置價格為200萬元。平均壽命為5年,有效經(jīng)過年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價格為250萬元,平均壽命為15年,有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零,則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為(?。┤f元。
A.400
B.628
C.656
D.700
19.某企業(yè)擁有一辦公樓,建成于1996年1月,1998年1月補辦了土地出讓使權(quán)手續(xù),出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時,建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年,則在計算建筑物折舊時,經(jīng)濟壽命應(yīng)取為(?。┠?。
A.45
B.50
C.52
D.55
20.某在建工程,土地使用權(quán)年限為50年,自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計該項目建成后的建筑面積為17500m2,年凈收益為350萬元。目前該項目己建設(shè)2年,估計至項目建成還需25年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7%,則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為(?。┤f元。
A.375B.57
B.3942.03
C.3966.10
D.476985
21.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年,報酬率為8%的價格為4000元/m2:若該房地產(chǎn)的收益期限為40年,報酬率為6%,則其價格最接近于( )元/m2。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
22.某商鋪建筑面積為500m2,建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為(?。┤f元。
A.521
B.533
C.695
D.711
23.已知~年期國債利率為3.31%,貸款利率為5.43%,投資風險補償為2.23%,管理負擔補償為1.32%,缺乏流動性補償為1.42%,所得稅抵扣的好處為0.5%,則報酬率為(?。?。
A.7.78%
B.8.28%
C.13.21%
D.14.21%
24.運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時,若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算,則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是( )。
A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期
B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期
C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期
D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期
25.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中,不正確的是(?。?BR> A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法
B.運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費用
C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房
D.假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余
26.現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為38.50m2,從當前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析,該項目建成時可出售50%,半年和一年后分別售出其余的30%和20%,出售的平均單價為28507元/m2,若折現(xiàn)率為15%,則該項目開發(fā)完成后的總價值的當前現(xiàn)值為(?。┤f元。
A.766
B.791
C.913
D.1046
27.在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時,當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的,并且各期上升或下降的幅度比率大致接近,則宜選用(?。┓椒ㄟM行測算。
A.平均增減量法
B.平均發(fā)展速度法
C.移動平均法
D.指數(shù)修勻法
28.在房地產(chǎn)估價中,長期趨勢法運用的假設(shè)前提是(?。?。
A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在
B.市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料
C.房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動
D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格
29.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地,其前街路線價為5000元/m2,后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法,該宗地的前街影響深度為( )m。
A.22
B.28
C.38
D.50
30.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲,總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙,臨街深度為150ft,臨街寬度為15ft,則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為(?。┤f元。
A.23.4
B.28.6
C.33.4
D.46.8
31.某居民樓總建筑面積為5000m2,房地總價值為1000萬元,其中土地總價值為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅,建筑面積為150m2,房地總價值為35萬元。若按照土地價值進行分攤,該人占有的土地份額為(?。?。
A.3%
B.3.5%
C.7%
D.4%
32.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中,不屬于經(jīng)濟因素的是(?。?BR> A.房地產(chǎn)投機
B.物價變動
C.財政收支狀況
D.居民收入水平
33.隨著臨街深度的遞增,臨街深度價格的修正率遞增的是( )。
A.單獨深度價格修正率
B.累計深度價格修正率
C.平均深度價格修正率
D.加權(quán)深度價格修正率
34確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時,應(yīng)根據(jù)(?。罁?jù)法律法規(guī),并征求委托人同意后綜合確定。
A.估價原則
B.估價目的
C.估價方法
D.估價程序
35.某房地產(chǎn)估價機構(gòu)向委托人甲出具了估價報告,估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日,估價報告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日,甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款,則該估價報告的存檔期應(yīng)不少于(?。┠辍?BR> A.15
B.16
C.17
D.20
二、多項選擇題(共15題,每題2分。每題的備選答案中,有兩個或兩個以上符合題意,請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的,得2分;錯選或多選的,不得分;少選且選擇正確的,每個選項得0.5分)
1.下列屬于土地使用管制的事項有(?。?。
A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通
B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施
C.某宗土地使用中,要求容積率為2.0(建設(shè)工程教育網(wǎng)提供)
D.甲乙兩宗土地使用中,甲土地必須為乙土地留出通行道路
E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)
2.某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的,購買總價為50萬元,首付款為房價的30%,余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有( )。
A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格
B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元
C.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元
D.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元
E.該房地產(chǎn)不存在名義價格
3.公開市場價值是指下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格( )。
A.賣方和買方掌握必要的市場信息
B.賣方具有必要的專業(yè)知識,并了解交易對象
C.買方具有特殊的興趣,并愿意給予附加出價
D.賣方和買方追求各自利益的最大化
E.賣方和買方急于完成交易
4根據(jù)適合原理,均衡原理以及收益遞增遞減原理,當房地產(chǎn)(?。r,便為最高最佳使用。
A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)
B.達到規(guī)模遞增
C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當
D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)
E.外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合
5市場法中實物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括( )。
A.環(huán)境
B.地形地勢
C.外部配套設(shè)施
D.內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度
E.裝飾裝修
6.在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔狀況時,房地產(chǎn)正常的成交價格等于( )。
A.賣方實際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)
B.賣方實際得到的價格-應(yīng)由賣方負擔的稅費
C.買方實際付出的價格-應(yīng)由買方負擔的稅費
D.應(yīng)由賣方負擔的稅費/應(yīng)由賣方繳納的稅費比率
E.買方實際付出的價格/(1-應(yīng)由買方繳納的稅費比率)
7.下列關(guān)于重新購建價格的說法中,正確的有(?。?BR> A.重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出
B.重新購建價格是在估價時點的價格
C.重新購建價格是客觀的價格
D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格
E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格
8.在運用成本法時最主要的有(?。?。
A.區(qū)分計劃成本和實際成本
B.區(qū)分實際成本和客觀成本
C.結(jié)合實際成本來確定評估價值
D.結(jié)合實際開發(fā)利潤來確定評估價值
E.結(jié)合市場供求分析來確定評估價值
9.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中,屬于經(jīng)濟折舊的有( )。
A.功能落后
B.功能缺乏
C.環(huán)境污染
D.交通擁擠
E.正常使用的磨損
10.根據(jù)凈收益求取的不同,收益法可分為(?。?BR> A.直接資本化法
B.投資法
C.收益乘數(shù)法
D.利潤法
E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法
11.假設(shè)開發(fā)法中,選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的(?。?BR> A.可接受性
B.保值增值性
C.現(xiàn)實社會需要程度
D.未來發(fā)展趨勢
E.固定性
12.運用長期趨勢法估價的一般步驟有(?。?BR> A.搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料,并進行檢查、鑒別
B.整理搜集到的歷史價格資料,畫出時間序列圖
C.觀察、分析時間序列,得出一定的模式
D.以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格
E.對未來的價格進行分析和預(yù)測
13.高層建筑地價分攤的方法有(?。?。
A.按建筑物價值進行分攤
B.按房地價值進行分攤
C.按土地價值進行分攤
D.按建筑面積進行分攤
E.按樓面地價進行分攤
14.影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有( )。
A.經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平
B.社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)投機和城市化
C.財政收支及金融狀況、利率
D.物價、匯率、居民收入
E.人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入
15.下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價時點的表述中,正確的有( )。
A.對當前的價值進行評估,一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為估價時點
B.城市房屋拆遷估價,估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之曰
C.分期實施的房屋拆,應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價時點
D.房地產(chǎn)估價人員可以假定估價時點
E.對原估價結(jié)果有異議而引起的復核估價,應(yīng)以申請復核之日為估價時點
三、判斷題(共15題,每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果,在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號,用√表示正確,用×表示錯誤。不答不得分,判斷錯誤扣1分,本題總分最多扣至零分。)
1.房地產(chǎn)價格是客觀存在的,是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的,因此,房地產(chǎn)估價實際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進行市場模擬的過程,所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價格。(?。?/P>
2.甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊,甲土地單價為1400元/m2,容積率為4,土地使用年限為40年:乙土地單價為900元/m2,容積率為2.5,土地使用年限為50年,則以樓面地價來判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟(土地報酬率為6%),(?。?/P>
3.在一定時期內(nèi),對于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn),供給彈性相應(yīng)地比較??;開發(fā)周期較長的房地產(chǎn),供給彈性相應(yīng)地比較大。(?。?/P>
4.均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡,來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用,它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。(?。?/P>
5.某宗可比實例房地產(chǎn)2006年1月30日的價格為500美元/m2,該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降0.7%,假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣,2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣,則將該可比實例調(diào)整為2006年9月30日的價格約為3758元人民幣/m2。(?。?/P>
6.在建筑物折舊中,只有不可修復的功能落后,不存在可修復的功能落后。( )
7.某建筑物建成于1996年10月1日,該建筑物所在地的土地使用權(quán)為1994年10月1日取得,土地使用權(quán)年期為40年;該類建筑物壽命為50年:殘值率為0。則2006年10月1日該建筑物按直線法計算的成新率為80%。( )
8.非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用和住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房與設(shè)施的建設(shè)費用均不能計入商品住宅的價格中。(?。?/P>
9.某宗房地產(chǎn),其土地于2000年底取得,土地使用權(quán)年期為50年。該房地產(chǎn)建成于2001年底,2002年底至2005年底的凈收益分別為83萬元、85萬元、90萬元和94萬元;預(yù)計2005年底起可以穩(wěn)定獲得年凈收益90萬元。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%,則2006年1月1日該房地產(chǎn)價值均為886萬元。(?。?/P>
10.自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率,可以由可比實例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。(?。?/P>
11.假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是:在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時,投資分析是站在一般投資者的立場上,而估價是站在某個特定投資者的立場上。( )
12.移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻,即采用逐項遞移方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù),形成一個新的派生平均價格的時間序列,借以消除價格短期波動的影響:顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。(建設(shè)工程教育網(wǎng)提供)(?。?/P>
13.有一棟四層公寓,每層建筑面積相等,已知第二層的房地價值為第一層的1.05倍,第三層的房地價值為第四層的1.15倍,第四層的房地價值為第二層的91%。按房地價值分攤法計算得出第三層占有的土地份額約為27%。(?。?/P>
14.一般而言,房地產(chǎn)價格與利率正相關(guān),利率上升時房地產(chǎn)價格會}升,利率下降時房地產(chǎn)價格會下降。(?。?/P>
15.接受估價委托后,受托估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù),并應(yīng)明確至少一名合適的估價人員負責該估價項目。( )
四、計算題(共2題,20分。要求列出算式、計算過程,需按公式計算的,要寫出公式。僅有計算結(jié)果而無計算過程的,不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答。)
1.某商店的建筑面積為1000m2,土地使用年限為40年,從2000年10月1日起計。2002年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同,租期為20年,月租金為150元/m2,租金支付方式為每2年一次性支付,支付時間為第2年年末。市場上類似商店目前正常的月租金為200元/m2,支付方式為每年年末一次性支付,預(yù)計類似商店正常月租金每年遞增5%,一般租賃經(jīng)營的運營費用率為租金收入的30%。試求該公司2006年10月1曰的承租人權(quán)益價值(房地產(chǎn)報酬率取8%)。(8分)
2.估價對象為一寫字樓,土地總面積1000m2,于2001年9月底獲得50年使用權(quán)。寫字樓總建筑面積4500m2,建成于2004年9月底,為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),建筑層高5m,沒有電梯,需評估該寫字樓2006年9月30日的價值。搜集有關(guān)資料如下。
?。?)搜集了三宗出讓年限50年的土地交易實例作為可比實例,有關(guān)資料如下表所示:
實例 |
交易價格(元/m2) |
交易情況 |
交易日期 |
房地產(chǎn)狀況 |
A |
2200 |
正常 |
2006年3月30日 |
比估價對象劣3% |
B |
2050 |
正常 |
2006年12月30日 |
比估價對象劣8% |
C |
2380 |
比正常價格高3% |
2006年5月30日 |
比估價對象優(yōu)5% |
?。?)當?shù)卣魇辙r(nóng)地的費用等資料如下:
級別 |
一 |
二 |
三 |
四 |
五 |
六 |
七 |
八 |
地價是次級土地的倍數(shù) |
1.4 |
1.4 |
1.4 |
1.4 |
1.4 |
1.3 |
1.3 |
1 |
土價是最差級土地的倍數(shù) |
10.54 |
7.53 |
5.38 |
3.84 |
2.74 |
2.00 |
1.50 |
1 |
在估價時點征收城市邊緣土地平均每畝需要5732萬元的征地補償和安置等費用,向政府交付土地使用權(quán)出讓金等為150元/m2,土地開發(fā)費用、稅金和利潤等為120元/m2,以上合計為城市邊緣土地使用權(quán)年限50年熟地的價格。該城市土地分為八個級別,城市邊緣土地為第八級,而估價對象處于第六級土地上。各級土地之間的價格差異如下表所示:
(3)在估價時點不設(shè)電梯的層高5m的建筑物重新購建價格為1800元/m2,估價對象寫字樓門窗等損壞的修復費用為10萬元;裝修的重新購建價格為140萬元,經(jīng)濟壽命為5年:設(shè)備的重新購建價格為100萬元,經(jīng)濟壽命10年:建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設(shè)殘值率均為0。另調(diào)查,由于該寫字樓缺乏電梯,導致其出租率較低,僅為80%,月租金為38元/m2。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85%,正常月租金為40元/m2。一般租賃經(jīng)營的正常運營費用率為租金收入的35%。如果在估價時點重置具有電梯的類似寫字樓.則需電梯購置費用60萬元,安裝費用40萬元。同時,由于該寫字樓的層高比正常層商要高,使其能耗增加。經(jīng)測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費。同時由于周邊環(huán)境的變化,該寫字樓的經(jīng)濟折舊為20萬元。試用成本法評估該寫字樓2006年9月30日的價值。土地重新購建價格要才用市場法和成本法綜合求取。土地報酬率為5%,房地產(chǎn)報酬率為7%(如需計算平均值,請采用簡單算術(shù)平均法,小數(shù)點后保留兩位)。(12分)
參考答案
一、單項選擇題
1.B.2.D.3.C.4.C.5.C.6.C.7.D.8.C.9.B.10.C.11.D.12.A.13.D.14.A.15.B.16.D.17.B.
18.C.19.C.20.D.21.D.22.A.23.C.24C.25.C.26.D.27.A.28.A.29.B.30.C.31.B.32.A.
33.B.34.B.35.B.
二、多項選擇題
1.A.C.E2.D.E.3.A.D.4.A.C.5.B.D.E.6.A.B.D.7.A.B.C.D.8.B.E.9.C.E.10.A.E.
11.A.C.D.12.A.B.C.D.13.B.C.D.14.A.C.D.15.A.B.
三、判斷題
1.√2.×3.×4.×5.√6.×7.×8×9.×10.√11×12.×13.√14.×15.×
四、計算題
1.A1=150×12×2×1000×0.70=252萬元
i1=(1+8%)2-1=16.64%
承租人權(quán)益價值=1072.38+1117.60=218998萬元
2.(1)求取土地價格:
1)市場法求取土地單價:
2)成本法求取土地單價:
城市邊緣地價的求?。?/P>
征地補償和安置等費用=573200/66667=859.80元/m2
50年城市邊緣地價=859.80+150+120=1129.80元/m2
積算價格=[1129.80×2.0×(1+5%/1+5%)]=1770.46元/m2
3)土地單價=(1805.37+1770.46)/2=1789.92元/m2
?。?)求取建筑物價格。
1)重新構(gòu)建價格=1800×4500/10000=810萬元
2)門窗損壞的折舊額=10萬元
裝修的折舊額=140×2/5=56萬元
設(shè)備的折舊額=100×2/10=20萬元
長壽命項目的折舊額=(810-10-140-100)×2/47=23.83
總物質(zhì)折舊額=10+56+20+23.83=109.83萬元
3)缺少電梯的功能性折舊=[4500×(40×85%-38×80%)×12×(1-35%)/7%]×{1-[1/(1+7%)45]}/1000-(60+40)=71.92萬元
能源消耗功能性折舊=1/7%×]×{1-[1/(1+7%)45]}=13.61萬元
功能折舊=71.92+13.61=85.53萬元
4)經(jīng)濟折舊=20萬元
5)折舊總額=109.83+85.53+20=215.36萬元
6)建筑物價值=810-215.36=594.64萬元
?。?)寫字樓價值=土地價值+建筑物價值=178.79+594.64=773.43萬元
注:成本法求取土地價值時也可以采用如下方法:
積算價格=1129.80×1.3×1.5×(1+5%)45/(1+5%)50=1726.19元/m2
或積算價格=(1787.92+1726.19)/2=1757.01元/m2
以下計算相同。
報考指南
報 名 時 間
預(yù)計8月起
大綱 / 教材
大綱使用2021版
準考證打印
考前10日至一周內(nèi)
考 試 時 間
預(yù)計2025年11月8-9日
考 試 成 績
考試日期后2個月內(nèi)
合格證領(lǐng)取
考后3個月起
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