上海別墅區(qū)的建設(shè)起步于二十世紀(jì)八十年代后期，發(fā)展一直較為緩慢。直到1998年的下半年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速發(fā)展，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中心的上海，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速覺(jué)醒，蓬勃發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場(chǎng)的高速發(fā)展。

　　在經(jīng)歷了歷時(shí)三年的磨合期后，上海的別墅市場(chǎng)已由單一的基本別墅類(lèi)型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的市場(chǎng)形態(tài)。排屋概念的出現(xiàn)，雙復(fù)式公寓（疊加式別墅）的形成，以及近年推出的“里弄式住宅”和“新獨(dú)住宅”，均可看作是別墅的衍生產(chǎn)物，同時(shí)也預(yù)示著別墅市場(chǎng)成熟期的到來(lái)。

　　近年來(lái)，上海別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量持續(xù)增大，價(jià)格結(jié)構(gòu)日趨合理，區(qū)域分布以近郊為主，規(guī)模化別墅區(qū)逐步形成。市場(chǎng)對(duì)別墅住宅的需求量逐年遞增，別墅銷(xiāo)售量以15%的幅度持續(xù)上升，別墅市場(chǎng)前景看好。

　　目前，上海約有1800萬(wàn)人口。以5口之家計(jì)算，約有340萬(wàn)個(gè)家庭單位。按照現(xiàn)有人均收入水平，結(jié)合國(guó)際慣例來(lái)統(tǒng)計(jì)，將有2%的家庭購(gòu)買(mǎi)別墅。因此，僅上海地區(qū)就蘊(yùn)藏著6至7萬(wàn)套別墅的消費(fèi)能力，這還未包括來(lái)自港臺(tái)地區(qū)及周邊省市的購(gòu)買(mǎi)者。通過(guò)對(duì)上海別墅市場(chǎng)的綜合統(tǒng)計(jì)，目前上市的真正意義上的別墅總量還不到1.5萬(wàn)套，需求空間非常大。

　　因當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生較大變化，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)不甚明朗，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)替代原則及筆者的工作經(jīng)驗(yàn)，一般可采用市場(chǎng)比較法和收益還原法確定別墅的市場(chǎng)價(jià)格。

　　例如上海市青浦區(qū)滬青平公路上的某別墅，別墅區(qū)總體建筑為澳洲風(fēng)格，類(lèi)型一般為地上2層，地下1層，建筑面積約1200平方米，其中地下室面積約400㎡，占地約4畝，混合結(jié)構(gòu)。外墻采用法國(guó)全進(jìn)口真石漆，10cm厚花崗巖裙墻、地坪；窗戶(hù)采用氟碳烤漆，雙層鋼化中空玻璃。地下室凈層高3.6m，可設(shè)計(jì)地下室內(nèi)游泳池、健身房、派對(duì)會(huì)場(chǎng)、浪漫酒吧、西餐廳、桑拿房等。

　　我們通過(guò)對(duì)上海市尤其是青浦區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的了解，并針對(duì)估價(jià)對(duì)象為別墅房地產(chǎn)，充分考慮估價(jià)對(duì)象的自身特點(diǎn)，采用市場(chǎng)比較法及收益法作為評(píng)估該別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格的基本方法。

　　市場(chǎng)比較法

　　根據(jù)市場(chǎng)比較法的替代原理，選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈內(nèi)的物業(yè)作為比較案例，經(jīng)過(guò)交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素諸項(xiàng)修正，得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格，然后乘以建筑面積，得出比準(zhǔn)價(jià)值。

　　收益還原法

　　選用相同供需圈、相同類(lèi)型、相同用途的別墅用房的正常租金，結(jié)合本估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀，調(diào)整確定一個(gè)客觀的租金水平，扣除日常的經(jīng)營(yíng)成本（維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等）及稅費(fèi)，選取合理的資本化率作為估價(jià)對(duì)象的長(zhǎng)期資本化率，求出估價(jià)對(duì)象的市值。

　　根據(jù)以上兩種方法的計(jì)算結(jié)果，根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)和不同方法的特點(diǎn)，運(yùn)用加權(quán)平均法得出該別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格。一般可采用的測(cè)算過(guò)程如下：

　　一、市場(chǎng)比較法

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)市場(chǎng)比較法的替代原理， 選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈內(nèi)的比較案例：

　　以上案例均為成交價(jià)，且區(qū)域因素及個(gè)別因素均與該別墅相同或相近，故我們選此作為比較案例。然后加以修正，一般修正以下內(nèi)容：

　　1.交易情況：三個(gè)案例均為正常市場(chǎng)成交案例，沒(méi)有特殊情況，故不作修正。

　　2.交易日期：三個(gè)案例均為2006年12月成交，因當(dāng)前上海市不再出讓別墅類(lèi)型土地使用權(quán)，近期別墅類(lèi)物業(yè)尤其是類(lèi)似委估對(duì)象的低密度高爾夫別墅價(jià)格繼續(xù)上漲，故分別作101/100修正。

　　3.區(qū)域因素：主要對(duì)與市中心距離、交通便捷程度、區(qū)域環(huán)境（噪音、景觀）、 配套生活設(shè)施、商業(yè)繁華程度、城市規(guī)劃等因素進(jìn)行修正，分別修正100/99，100/99，100/96.

　　4.個(gè)別因素：主要對(duì)房型設(shè)計(jì)、外立面裝飾造型、設(shè)備配置及功能、朝向采光、景觀、小區(qū)環(huán)境（綠化覆蓋率）、入住時(shí)間（房齡）、樓型和結(jié)構(gòu)等因素進(jìn)行修正，分別修正100/91，100/90，100/83.

　�。ǘ�）比較因素修正表

　　根據(jù)以上修正，并考慮到案例一、二和委估對(duì)象在同一住宅區(qū)，故求取比準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重分別取0.4，0.4，0.2.得到估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)基價(jià)=25415元/㎡×0.4+23572元/㎡×0.4+25582元/㎡×0.2=24711.51元/㎡.

　　委估對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格=24711.51元/㎡×1225.77㎡=3029.0631萬(wàn)元。

　　二、收益還原法

　�。ㄒ唬┐_定租金

　　根據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)查，與該別墅處于同一供需圈內(nèi)的別墅租金一般在3.5-5.0元/㎡/天，考慮環(huán)境、地理位置及服務(wù)設(shè)施等水平以及類(lèi)似別墅項(xiàng)目的稀缺性，兼顧該別墅項(xiàng)目的高品質(zhì)因素，估算該別墅合理年租金為220萬(wàn)元/年（約4.92元/㎡/天，不包括物業(yè)管理費(fèi)）

　�。ǘ�）求取年純收益

　　按目前別墅市場(chǎng)的租賃狀況且考慮估價(jià)對(duì)象具體情況，取其空置率為0%.

　　年總成本各項(xiàng)如下：

　　1.營(yíng)業(yè)稅及附加為年總收益的5.565%；

　　2.維修和管理費(fèi)為年總收益的2%；

　　3.房產(chǎn)稅為年總收益的12\%；

　　4.保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置成本的0.15%；

　�。ńㄖ�物平均重置成本以2500元/㎡計(jì)）故年純收益=220萬(wàn)元×（1-5.565%-2%-12%）-（2500元/㎡×1225.77㎡×0.15%/10000） =176.52萬(wàn)元/年。

　�。ㄈ�）確定合理的資本化率

　　按一年期存款年利率為2.52%作為安全利率， 本報(bào)告考慮今后若干年內(nèi)本地區(qū)之經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，并針對(duì)別墅住宅物業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取3.48%， 故綜合取6%作為資本化率。

　�。ㄋ模┐_定收益年限

　　建筑物土地使用權(quán)至20xx年x月，則剩余收益年限暫定為56年。

　�。ㄎ澹┐_定收益價(jià)格

　　利用下列公式計(jì)算：

　　P=（A/R）×[1-1/（1+R）n]

　　其中A——為年純收益       R——資本化率

　　N——剩余使用年限      P——收益價(jià)格

　　收益還原法的價(jià)格

　　P=（A/R）×[1-1/（1+R）n]

　　=（176.52萬(wàn)元/6%）×[1-1/（1+6%）56]

　　= 2829.3427萬(wàn)元

　　根據(jù)以上兩種方法計(jì)算， 市場(chǎng)比較法計(jì)算總價(jià)為3029 .0631萬(wàn)元， 收益還原法計(jì)算總價(jià)為2829.3427萬(wàn)元。我們認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)別墅交易市場(chǎng)較為活躍，成交案例豐富，市場(chǎng)價(jià)格透明，而租賃市場(chǎng)成交案例有限，故用市場(chǎng)比較法和收益還原法計(jì)算該別墅建筑的市場(chǎng)價(jià)格權(quán)重分別取0.8和0.2，則最后加權(quán)市場(chǎng)價(jià)格=3029.0631萬(wàn)元×0.8+2829.3427萬(wàn)元×0.2=2989.12萬(wàn)元。

　　從市場(chǎng)需求角度分析，當(dāng)前的上海別墅市場(chǎng)已有了質(zhì)的飛躍。別墅生活不再是可望而不可及的貴族生活標(biāo)志，它正在悄然地走入尋常百姓的生活空間。2001年以來(lái)的上海別墅銷(xiāo)售總額占整個(gè)商品房的銷(xiāo)售比例逐年上升。

　　目前上海人均GDP已突破8500美元。隨著上海人均GDP的逐步增長(zhǎng)，中國(guó)加入WTO后汽車(chē)價(jià)格的逐步下降，以及上海市政交通設(shè)施的不斷完善，擁有第二套住宅的生活方式已經(jīng)形成。人們對(duì)時(shí)間、空間、距離的理解有了新的認(rèn)識(shí)，從而對(duì)居住模式的需求也發(fā)生了質(zhì)的提升，別墅生活將成為越來(lái)越多購(gòu)房者的理想選擇。