一.計算題：

    1.某投資者以5000萬元購人某收費路段25年的經(jīng)營使用權(quán)，期望投資收益率為16％，運營費用及稅費為經(jīng)營收入的15％，估計該路段現(xiàn)年通過車輛48萬輛，今后逐年增加5％，問每輛車平均收費多少可以達(dá)到投資者期望的投資收益目標(biāo)?

     2. 某投資者以1600萬元購人一層商業(yè)店鋪用于出租，購樓款分期支付，第一、第二和第三年分別支付30％、40％和30％。店鋪第二年便可出租，預(yù)計當(dāng)年毛租金收入180萬元，經(jīng)營費用50萬元，隨著商業(yè)店鋪周圍環(huán)境的改善和經(jīng)營水平的提高，毛租金收入年均提高15％，經(jīng)營費用年均下降3％。店鋪持有20 年，期末轉(zhuǎn)售收入300萬元，試確定該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率(假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經(jīng)營費用發(fā)生在年末)。

     3. 某商業(yè)房地產(chǎn)項目總占地面積42000㎡，規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000㎡，總建筑面積297000㎡。已知樓面地價280元／㎡，建造成本為964元／㎡，專業(yè)人員費用為建造成本的8％，管理費用為土地成本、建造成本及專業(yè)人員費用之和的6％，貸款利率為15％，銷售費用、銷售稅費分g，j為總銷售收入的3.5％、5.48％；項目的平均售價為3040元／㎡，可銷售面積比例為95％；項目開發(fā)周期為3年，購買土地使用權(quán)后即開工建設(shè)，工期2.5年；地價款在開發(fā)初期一次性投入，建造成本、專業(yè)人員費用和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，問開發(fā)商成本利潤率是多少?

     4. 某開發(fā)商通過出讓方式以1000元／㎡的樓面地價購買了一塊尚未進(jìn)行拆遷安置補償?shù)膶懽謽怯玫?0年的土地使用權(quán)，預(yù)計尚須投入的拆遷安置補償和其他土地開發(fā)費用為2000萬元。已知該地塊的規(guī)劃建面積為10000㎡，建造成本為2500元／㎡，專業(yè)人員費用為建造成本的12％，電貼費和用電權(quán)費等其他費用為400元／㎡，管理費用為建造成本、專業(yè)人員費用及其他費用之和的5％，銷售費用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5％和6％。如果該項目的開發(fā)周期為36個月，建設(shè)周期為24個月，地價款于開發(fā)活動的起始點一次投入，拆遷安置補償及其他土地開發(fā)費用在建設(shè)過程開始前均勻投人，建造成本，專業(yè)人員費用、其他費用和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，貸款年利率為9％，寫字樓建成后的銷售價格為9600元／㎡，試求該項目的開發(fā)商成本利潤率。

     5. 某投資者以1800萬元的價格購買了一寫字樓物業(yè)，該寫字樓的可出租面積為10000㎡，購買后立即可以出租。已知第1～5年的月租金水平為70元／㎡、出租率為70％，第6～10年的月租金水平為80元／㎡、出租率為75％，第11年停止出租，裝修后將物業(yè)轉(zhuǎn)售。已知整個運營期間的經(jīng)營成本為租金收入的 35％，投資者目標(biāo)收益率為18％，置業(yè)投資、裝修投資及凈轉(zhuǎn)售收入發(fā)生的時間和數(shù)量如下表所示。試計算該投資項目的凈現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項目的經(jīng)濟(jì)可行性(設(shè)置業(yè)投資發(fā)生在年初；其他收支均發(fā)生在年末)。

    二.簡答題：

     1. 某開發(fā)商獲得某項目用地4200㎡，規(guī)劃建設(shè)用地面積4000㎡，總?cè)莘e率6.5，地上建筑容積率5.0。項目開發(fā)周期2.5年，購買土地使用權(quán)后半年開始建設(shè)，工期1.5年，購買土地使用權(quán)費用7200萬元，建造成本4000元／㎡，專業(yè)人員費用為建造成本的10％，管理費用為土地成本、建造成本和專業(yè)人員費用的5％，貸款利率12％，按季計息，融資費用為貸款利息的10％。項目可出租面積系數(shù)0.85，預(yù)計建成后前兩年年租金2100元／㎡以后逐年提高6％，運營成本占租金收入的12％，空置率10％，當(dāng)前房地產(chǎn)投資收益率為15％，土地使用權(quán)50年，問該項目成本利潤率是多少?