各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：

　　為貫徹落實(shí)《中共中央關(guān)于建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》，深化城鎮(zhèn)住房制度改革，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)的發(fā)展，特作如下決定：

　　一、城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的和基本內(nèi)容

　�。ㄒ唬┏擎�(zhèn)住房制度改革作為經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，其根本目的是：建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。

　�。ǘ�）城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是：把住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲�家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制；把住房實(shí)物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和發(fā)展社會(huì)化的房屋維修、管理市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　�。ㄈ�）城鎮(zhèn)住房制度改革要堅(jiān)持配套、分階段推進(jìn)。近期的任務(wù)是：全面推行住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，大力發(fā)展房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和社會(huì)化的房屋維修、管理市場(chǎng)，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，到本世紀(jì)末初步建立起新的城鎮(zhèn)住房制度，使城鎮(zhèn)居民住房達(dá)到小康水平。

　　二、全面推行住房公積金制度

　　（四）實(shí)行住房公積金制度有利于轉(zhuǎn)變住房分配體制，有利于住房資金的積累、周轉(zhuǎn)和政策性抵押貸款制度的建立，有利于提高職工購、建住房能力，促進(jìn)住房建設(shè)。所有行政和企事業(yè)單位及其職工均應(yīng)按照“個(gè)人存儲(chǔ)、單位資助、統(tǒng)一管理、專項(xiàng)使用”的原則交納住房公積金，建立住房公積金制度。

　�。ㄎ澹┳》抗�積金由在職職工個(gè)人及其所在單位，按職工個(gè)人工資和職工工資總額的一定比例逐月交納，歸個(gè)人所有，存入個(gè)人公積金帳戶，用于購、建、大修住房，職工離退休時(shí)，本息余額一次結(jié)清，退還職工本人。目前單位和個(gè)人住房公積金的繳交率分別掌握在5％，已超過這個(gè)比例的可以不變。外商投資企業(yè)及其中方職工的住房公積金繳交率，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

　�。�六）企業(yè)為職工交納的住房公積金，從企業(yè)提取的住房折舊和其他劃轉(zhuǎn)資金中解決，不足部分經(jīng)財(cái)政部門核定，在成本、費(fèi)用中列支。行政事業(yè)單位為職工交納的住房公積金，首先立足于原有住房資金的劃轉(zhuǎn)，不足部分，全額預(yù)算的行政事業(yè)單位由財(cái)政預(yù)算撥付；差額預(yù)算的事業(yè)單位按差額比例由財(cái)政預(yù)算撥付；自收自支事業(yè)單位比照企業(yè)開支渠道列支。職工的住房公積金本息免征個(gè)人所得稅。

　�。ㄆ撸┌凑肇�(zé)權(quán)利一致的原則，建立和完善住房公積金管理制度，加強(qiáng)住房公積金的管理。各市（縣）人民政府負(fù)責(zé)制定住房公積金的歸集、使用、管理等有關(guān)具體規(guī)定，審批住房公積金的使用計(jì)劃和財(cái)務(wù)收支預(yù)決算。各市（縣）人民政府可以設(shè)立專門的住房公積金管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)住房公積金的歸集、支付、核算和編制使用計(jì)劃等管理工作，住房公積金的存貸款等金融業(yè)務(wù)一律由當(dāng)?shù)厝嗣裾�府委托指定的專業(yè)銀行辦理。受委托的專業(yè)銀行根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾�府批�?zhǔn)的住房公積金使用計(jì)劃，審定、發(fā)放和回收貸款。住房公積金要專款專用，嚴(yán)禁挪作他用。財(cái)政、審計(jì)、監(jiān)察部門要加強(qiáng)監(jiān)督管理。

　　三、積極推進(jìn)租金改革

　�。ò耍┮�在職工家庭合理住房支出范圍內(nèi)加大租金改革力度。到2000年，住房租金原則上應(yīng)達(dá)到占雙職工家庭平均工資的15％。按上述辦法測(cè)定，租金水平已達(dá)到或超過折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、房產(chǎn)稅5項(xiàng)因素成本租金水平的，按成本租金或市場(chǎng)租金計(jì)租。

　�。ň牛└鞯匾�根據(jù)實(shí)際情況制定并公布2000年以前租金改革規(guī)劃。租金提高的幅度和次數(shù)，要與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨�平相適應(yīng)，要根據(jù)物價(jià)指數(shù)控制目標(biāo)統(tǒng)籌安排。有條件的市（縣）或單位，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，較快實(shí)現(xiàn)向成本租金和市場(chǎng)租金的過渡。

　　（十）在租金水平達(dá)到成本租金以前，新建公有住房和騰空的舊住房租金標(biāo)準(zhǔn)可以高于同期現(xiàn)住房的租金標(biāo)準(zhǔn)。各市（縣）人民政府還可以對(duì)職工承租新建公有住房和騰空的舊住房交納租賃保證金和認(rèn)購住房債券作出具體規(guī)定。

　�。ㄊ�一）租金調(diào)整后，對(duì)離退休職工、政府民政部門確定的社會(huì)救濟(jì)對(duì)象和非在職的優(yōu)撫對(duì)象等，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)情況制定減、免、補(bǔ)的具體辦法。

　�。ㄊ�二）住房在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的職工家庭，用規(guī)定的個(gè)人合理負(fù)擔(dān)部分加上全部住房補(bǔ)貼，仍不足支付房租的，差額可由其所在單位適當(dāng)給予補(bǔ)助。企業(yè)和自收自支事業(yè)單位的補(bǔ)助金在單位住房基金中列支；其他行政事業(yè)單位的補(bǔ)助金應(yīng)先在單位住房基金中列支，不足部分經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門核定，在城市住房基金（未建立城市住房基金的，在同級(jí)財(cái)政預(yù)算）中列支。

　�。ㄊ�三）加強(qiáng)對(duì)租金收入的管理。租金收入歸產(chǎn)權(quán)單位所有，納入單位住房基金，用于住房維修、管理、建設(shè)和城鎮(zhèn)住房制度改革。

　　四、穩(wěn)步出售公有住房

　�。ㄊ�四）城鎮(zhèn)公有住房，除市（縣）以上人民政府認(rèn)為不宜出售的外，均可向城鎮(zhèn)職工出售。職工購買公有住房要堅(jiān)持自愿的原則，新建公有住房和騰空的舊房實(shí)行先售后租，并優(yōu)先出售給住房困難戶。

　　（十五）向高收入職工家庭出售公有住房實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，向中低收入職工家庭出售公有住房實(shí)行成本價(jià)，成本價(jià)應(yīng)包括住房的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（小區(qū)級(jí)非營業(yè)性配套公建費(fèi)是否列入成本由各地自行確定）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素。舊房的成本價(jià)按售房當(dāng)年新房的成本價(jià)成新折扣（折舊年限一般為50年）計(jì)算，使用年限超過30年的，以30年計(jì)算；經(jīng)過大修或設(shè)備更新的舊房，按有關(guān)規(guī)定評(píng)估確定。目前以成本價(jià)售房確有困難的市（縣），可以實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)作為過渡。出售公有住房的成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)由市（縣）人民政府逐年測(cè)定，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

　　現(xiàn)行售房?jī)r(jià)格已高于規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)起步水平的，不應(yīng)再降低價(jià)格。

　　公有住房的出售，應(yīng)堅(jiān)持先評(píng)估后出售的原則。住房的實(shí)際售價(jià)應(yīng)根據(jù)所處地段、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素區(qū)別計(jì)價(jià)。

　　（十六）標(biāo)準(zhǔn)價(jià)按負(fù)擔(dān)價(jià)和抵交價(jià)之和測(cè)定。一套56平方米建筑面積標(biāo)準(zhǔn)新房的負(fù)擔(dān)價(jià)，1994年應(yīng)為所在市（縣）雙職工年平均工資的3倍。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的市（縣）應(yīng)高于3倍，具體倍數(shù)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。雙職工年平均工資按當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門公布的上年職工平均工資乘以2計(jì)算。抵交價(jià)按雙職工65年（男職工35年，女職工30年）內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金貼現(xiàn)值的80％計(jì)算。

　　舊房的負(fù)擔(dān)價(jià)按售房當(dāng)年新房的負(fù)擔(dān)價(jià)成新折扣（折舊年限一般為50年）計(jì)算，使用年限超過30年的，以30年計(jì)算；經(jīng)過大修或設(shè)備更新的舊房，按有關(guān)規(guī)定評(píng)估確定。舊房的抵交價(jià)，可根據(jù)使用年限適當(dāng)降低，但最多不能低于新房抵交價(jià)的80％。

　�。ㄊ�七）職工購買現(xiàn)已住用的公有住房，可適當(dāng)給予折扣，1994年折扣率為負(fù)擔(dān)價(jià)的5％，今后要逐年減少，2000年前全部取消。

　　售房單位應(yīng)根據(jù)購房職工建立住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣。每年工齡折扣的數(shù)額，按抵交價(jià)除以65（男職工35年，女職工30年）計(jì)算。離退休職工購房計(jì)算工齡折扣的時(shí)間，按國家規(guī)定的離退休年齡計(jì)算。

　�。ㄊ�八）職工按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次，購房的數(shù)量必須嚴(yán)格按照國家和各級(jí)人民政府規(guī)定的分配住房的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，超過標(biāo)準(zhǔn)部分一律執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)。

　�。ㄊ�九）售房?jī)r(jià)格要逐步從標(biāo)準(zhǔn)價(jià)過渡到成本價(jià)。當(dāng)年的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)要根據(jù)各市（縣）職工上年平均工資增長的水平、單位發(fā)給住房補(bǔ)貼和資助職工建立住房公積金年增長水平確定，一年一定；新房負(fù)擔(dān)價(jià)與雙職工家庭年平均工資的倍數(shù)，要逐步提高，2000年以前達(dá)到3.5倍。各市（縣）要從本地實(shí)際出發(fā)，加快標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向成本價(jià)的過渡。

　　（二十）付款方式。職工購房可以一次付款，也可以分期付款。售房單位可對(duì)一次付款的購房職工給予一次付款折扣，折扣率參考當(dāng)?shù)刭彿空�策性貸款利率與銀行儲(chǔ)蓄存款利率的差額，以及分期付款的控制年限確定。實(shí)行分期付款的，首期付款不得低于實(shí)際售價(jià)的30％，分期付款的期限一般不超過10年，分期交付的部分要計(jì)收利息，單位不得貼息，利率按政策性抵押貸款利率確定。經(jīng)辦政策性住房金融業(yè)務(wù)的銀行，應(yīng)充分利用政策性住房資金，向購房職工提供政策性抵押貸款。

　　（二十一）明確產(chǎn)權(quán)。職工以市場(chǎng)價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

　　職工以成本價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

　　職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，一般住用5年后方可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)，原售房單位已撤銷的，當(dāng)?shù)厝嗣裾�府房產(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)。售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，單位和個(gè)人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

　�。ǘ�十二）發(fā)展房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，規(guī)范住房交易行為。職工購買住房，都要由房產(chǎn)管理部門辦理住房過戶和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，同時(shí)要辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，并領(lǐng)取統(tǒng)一制定的產(chǎn)權(quán)證書，產(chǎn)權(quán)證書應(yīng)注明產(chǎn)權(quán)屬性，按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房應(yīng)注明產(chǎn)權(quán)比例。出租和出售、贈(zèng)與、繼承及以其他形式轉(zhuǎn)讓所購住房，應(yīng)按國家規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)。要加強(qiáng)市場(chǎng)管理，規(guī)范交易程序，完善稅收制度，堅(jiān)決查處倒賣房產(chǎn)牟取暴利等違法行為。

　�。ǘ�十三）加強(qiáng)售后房屋維修、管理服務(wù)，發(fā)展社會(huì)化的房屋維修、管理市場(chǎng)。職工購買的住房，室內(nèi)各項(xiàng)維修開支由購房人負(fù)擔(dān)。樓房出售后應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施的維修基金。改革現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房管理體制，發(fā)展多種所有制形式的物業(yè)管理企業(yè)和社會(huì)化的房屋維修、管理服務(wù)。

　　（二十四）加強(qiáng)售房款的管理。國有住房的出售收入按住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系和一定比例上交同級(jí)財(cái)政和留歸單位，分別納入各級(jí)住房基金；其他公有住房出售收入，歸單位所有，納入單位住房基金。售房款要全部用于住房建設(shè)和城鎮(zhèn)住房制度改革，嚴(yán)禁挪用。

　　五、加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)　　

　�。ǘ�十五）各地人民政府要十分重視經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)，加快解決中低收入家庭的住房問題。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，經(jīng)批準(zhǔn)原則上采取行政劃撥方式供應(yīng)。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目，要在計(jì)劃、規(guī)劃、拆遷、稅費(fèi)等方面予以政策扶持。各級(jí)建設(shè)行政主管部門要切實(shí)組織好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的實(shí)施工作。金融單位在信貸等方面應(yīng)予以支持。房地產(chǎn)開發(fā)公司每年的建房總量中，經(jīng)濟(jì)適用住房要占20％以上。在建房、售房等方面，對(duì)離退休職工、教師和住房困難戶應(yīng)予以優(yōu)先安排，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

　�。ǘ�十六）鼓勵(lì)集資合作建房，繼續(xù)發(fā)展住房合作社，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，充分發(fā)揮各方面積極性，加快城鎮(zhèn)危舊住房改造。

　　六、做好原有政策同本決定的銜接工作

　�。ǘ�十七）要做好與原有售房政策的銜接。已出售的公有住房均須按照售房當(dāng)年的售價(jià)占成本價(jià)的比重明確個(gè)人擁有的產(chǎn)權(quán)比例；經(jīng)購房人同意也可按成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息后，原購住房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有。1994年1月1日至本決定發(fā)布之前出售的公有住房，一律按本決定規(guī)定的售房政策進(jìn)行規(guī)范。

　　（二十八）原有關(guān)文件規(guī)定出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和最低價(jià)一律停止執(zhí)行。

　�。ǘ�十九）要繼續(xù)做好原住房資金轉(zhuǎn)入各級(jí)住房基金的核定、劃轉(zhuǎn)工作。劃轉(zhuǎn)的資金和原有的住房補(bǔ)貼，要逐步理入職工工資或用于列支公積金。

　　七、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)籌安排，積極推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革

　�。ㄈ�十）加快住房建設(shè)和推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革是各級(jí)人民政府的重要職責(zé)。各地人民政府要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，健全工作機(jī)構(gòu)，全面規(guī)劃，統(tǒng)籌安排，兼顧長期目標(biāo)和階段性目標(biāo)，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革。

　　（三十一）各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要根據(jù)本決定規(guī)定的統(tǒng)一政策，結(jié)合本地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，因地制宜，不斷完善城鎮(zhèn)住房制度改革方案，并按年度報(bào)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組備案；各市（縣）的城鎮(zhèn)住房制度改革實(shí)施方案需報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。要加強(qiáng)對(duì)各市（縣）房改工作的檢查督促，保證國家房改政策的貫徹落實(shí)和房改工作的健康推進(jìn)。所有單位，不論隸屬關(guān)系，都應(yīng)執(zhí)行所在市（縣）人民政府對(duì)房改工作的統(tǒng)一部署和規(guī)定。

　�。ㄈ�十二）企業(yè)房改是城鎮(zhèn)住房制度改革的重點(diǎn)，各級(jí)人民政府要為企業(yè)房改創(chuàng)造條件。有條件的國有大中型企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)經(jīng)營機(jī)制轉(zhuǎn)換和勞動(dòng)工資制度改革，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，把住房開發(fā)建設(shè)、分配、管理和維修服務(wù)等社會(huì)職能逐步從企業(yè)中分離出去，加快實(shí)現(xiàn)住房的商品化、社會(huì)化。

　�。ㄈ�十三）國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組要分類指導(dǎo)，在全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的基礎(chǔ)上，注意抓好大城市的住房制度改革；要會(huì)同有關(guān)部門，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷完善政策規(guī)定和配套措施，抓緊立法工作，協(xié)調(diào)解決深化改革中的矛盾和問題。有關(guān)房改工作的配套文件，要盡快制定，抓緊下發(fā)。國務(wù)院各有關(guān)部門要各司其職，各盡其責(zé)，相互配合，保證城鎮(zhèn)住房制度改革的順利實(shí)施。

　�。ㄈ�十四）要認(rèn)真做好房改的宣傳工作。各級(jí)新聞單位要加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，廣泛宣傳深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目的、意義、政策和實(shí)施步驟，引導(dǎo)廣大干部、群眾轉(zhuǎn)變觀念，提高認(rèn)識(shí)，積極參與城鎮(zhèn)住房制度改革。

　　（三十五）要嚴(yán)肅房改紀(jì)律，嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院的統(tǒng)一政策。各級(jí)監(jiān)察部門要加強(qiáng)紀(jì)律監(jiān)督、檢查，對(duì)不執(zhí)行國家統(tǒng)一政策、低價(jià)售房、變相增加優(yōu)惠和以權(quán)謀私等違法、違紀(jì)行為要嚴(yán)肅查處。

　�。ㄈ�十六）軍隊(duì)系統(tǒng)住房制度改革方案，由中央軍委審批。

　�。ㄈ�十七）本決定自發(fā)布之日起實(shí)行。原有的房改政策和規(guī)定，凡與本決定不一致的，一律以本決定為準(zhǔn)。