目前，在一些城市，“智能”已成為樓市經(jīng)營的必備內(nèi)容和重要賣點。但在過熱之中來思考“智能”這一含義，也許更有益于樓市的發(fā)展。

　　信息時代重技術，智能變革建筑業(yè)信息時代的來臨，給建筑業(yè)帶來了新的生機；智能化的發(fā)展也給建筑業(yè)帶來了新的課題。信息社會的大潮，已涉及到每個人，每一件事，先進的信息技術，已使單純的建筑業(yè)，從形式到內(nèi)容都進行著一場深刻的變革。這一切，正以智能化的發(fā)展而改變，我們的生活方式也隨之改變。

　　有“硬”有“軟”方周全，周期壽命要分開

　　在智能技術的發(fā)展過程中，有個較為普遍的現(xiàn)象，就是過分強調(diào)硬件技術，而忽視了軟件管理，姑且稱之為“重硬輕軟”！所謂的“硬”指的是設備（包括相關的操作軟件）及相關的技術；所謂“軟”，主要指對智能設備和系統(tǒng)的管理（包括管理者和管理群體的素質，以及相關的管理技術），其中包括物業(yè)管理和相關的行業(yè)管理。這一“重硬輕軟”的現(xiàn)象，實質上是“重技術、輕管理”的體現(xiàn)。我們談論智能化，強調(diào)的是：樓宇設備自動化系統(tǒng)、安全防衛(wèi)自動化系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)、停車場自動管理系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)通信系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)等等，好象有了這么多系統(tǒng)，就是智能化。這一思路影響到管理行為。因此在某些規(guī)章制度中，只重視硬件設施的標準，認為有了多少個“系統(tǒng)”就可以評定為哪一級或者幾顆星。然而大多數(shù)從業(yè)人員往往忽視了一件事，那就是建筑物的壽命周期與設備系統(tǒng)的壽命周期與設備系統(tǒng)的壽命相差很大。按照英國DEGW集團1999年10月的文件提供的材料，建筑物的生命周期定為70年，機電類設施系統(tǒng)的生命周期定為15年，而通訊系統(tǒng)的生命周期只有3年。這意味著，通信系統(tǒng)由于科技發(fā)展的突飛猛進，只要3年就面臨著系統(tǒng)更新、擴容與升級。何況對通信或機電系統(tǒng)的運行與維護要比維護一個建筑物的工作量和工作內(nèi)容要復雜得多，智能設施的后期管理顯得更為重要。因而，智能設施的后期管理顯得更為重要。因而，管理是智能設施正常運轉的關鍵。

　　過早評級不可取，全程管理為上策

　　對于智能化機電設備與信息系統(tǒng)而言，只考慮硬件裝備，不過問管理中設施的運行與維護是十分片面的。由于科學技術的迅速發(fā)展，許多設備定貨時是先進的產(chǎn)品，貨到時已落伍了。況且對于通訊系統(tǒng)還有個傳遞內(nèi)容的問題，網(wǎng)絡系統(tǒng)建成后還需要在網(wǎng)上不斷的提供豐富的信息資源，不同網(wǎng)絡的建設就毫無用處。從這點看，旅游涉外飯店等級劃分和評級的國家標準值得借鑒。不僅有建筑和設備的裝備標準，還要提出服務規(guī)格、服務人員素質、服務質量等具體要求。而對旅游飯店是要求開業(yè)一年以上方能申請星級資質，而目前不少城市的智能小區(qū)評估工作結束之后的實際運行效果，只能為開發(fā)商提供賣點而已。這種評優(yōu)效果不能說是好的。對于建筑設計來說，在方案設計

　　階段為了適應它的自然和人文條件，有個從應用到造型的創(chuàng)意問題。因此，對建筑設計的優(yōu)秀方案，包括一些設計大師的未能實現(xiàn)的手稿都可能成為傳世佳作。但對于設備及設備系統(tǒng)不同，主要在于它運行之后是否能真正體現(xiàn)出預期的功能效用。如果系統(tǒng)建成以后，不能達到預期目的，方案階段所評的智能等級也名存實亡。只有日后的實行、維護和管理聯(lián)系起來才有意義。技術水平與管理水平是不可偏廢的，要重“硬”也要重“輕”。另外，目前不少設備標準不低，但管理跟不上，或因規(guī)章制度不當，或管理人員的素質低下，由此造成系統(tǒng)運轉不良乃至系統(tǒng)受到損傷，直至造成重大浪費與釀成事故，此種現(xiàn)象已相當普遍。故而，設備與設備系統(tǒng)，絕不可“只建不管”�？己艘粋�小區(qū)智能系統(tǒng)運行的最終結果，早期評優(yōu)，評等級不是一個好辦法。

　　管理系統(tǒng)跟不上，安防系統(tǒng)不安防

　　許多小區(qū)設有許多防區(qū)，卻因管理上的不足導致小區(qū)中重要的安防系統(tǒng)形同虛設，偷盜搶劫時有發(fā)生。因此，安防系統(tǒng)的建設對于建設與管理二者關系來說，有著比其他系統(tǒng)更重要的位置。安防系統(tǒng)大多數(shù)是監(jiān)視系統(tǒng)，它主要的功能是報警，但報警之后，仍要保安人員上去處理。如果保安人員失職，那么再好再嚴密的系統(tǒng)也是無用的。據(jù)介紹，2000年在上海召開的國際超高層建筑經(jīng)營管理研討會上，有人向金茂大廈負責人提出，你們的安防系統(tǒng)已做得很好了，何必還設保安人員？回答是：“系統(tǒng)得由人看護和操作”。另據(jù)報道，紐約世界貿(mào)易中心在經(jīng)歷過1993年的一起重大爆炸事件之后，每月整個大廈都要舉行一次到幾次的應付突發(fā)事件的演習，這表明安全的保障權有安防系統(tǒng)是不夠的。

　　智能不能脫離人，“硬”、“軟”兼顧顯功能

　　現(xiàn)在的開發(fā)商強調(diào)“以人為本”，最能體現(xiàn)“以人為本”的就是智能化系統(tǒng)。但這里的“人”又絕不僅僅是服務的對象，也包括系統(tǒng)的操作者。二者要兼顧，缺一不可，否則“以人為本”就成了一句空話。

　　當前有一種傾向，就是過份重視技術，以為技術成份愈多愈好，集成的程度愈高愈好，自動化程度愈廣愈好，愈新愈好。似乎成了技術決定一切，而恰恰忽視了這些技術由誰來管。不要忘記，多先進的自動化也脫離不了“人”，即管理這個系統(tǒng)的群體。所以機構和相應的一整套規(guī)章制度應當完善起來。

　　據(jù)香港某物業(yè)管理專家介紹，內(nèi)地許多大廈的智能化設施系統(tǒng)比香港要先進得多，香港沒有這么多的新系統(tǒng)、新設備，但是，香港對設備的管理和使用比內(nèi)地要好得多。

　　總之，“重技術、輕管理”是一種見物不見人的傾向，再不能有這樣的思想。技術與管理要兼顧，有先有后方能真正成為智能化。

　　建筑時報·林賢光