二○○三年九月二十五日

　　第一章　總則

　　第一條　為規(guī)范我市物業(yè)管理招標投標活動，根據(jù)國家及本市規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條　物業(yè)管理招標投標應(yīng)當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

　　第二章　招標

　　第三條　物業(yè)管理招標人是依法提出招標項目，進行招標的開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)人。

　　物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。招標人可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。

　　物業(yè)管理招標代理機構(gòu)應(yīng)當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關(guān)規(guī)定。未經(jīng)招標人同意，招標代理機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓代理業(yè)務(wù)。

　　招標代理機構(gòu)不得為投標人提供其所代理的招標項目的咨詢服務(wù)。

　　第四條　物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。

　　招標人采取公開招標方式的，應(yīng)當在公共媒介上發(fā)布招標公告，并同時在北京市國土資源和房屋管理局（以下簡稱“市國土房管局”）網(wǎng)站上發(fā)布免費招標公告。

　　招標公告應(yīng)當載明招標人的名稱、地址，招標項目的基本情況、聯(lián)系人、聯(lián)系方法以及獲取招標文件的辦法等事項。

　　招標人采取邀請招標方式的，應(yīng)當向5家以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應(yīng)當包含前款規(guī)定的事項。

　　第五條　招標人對投標人進行資格預(yù)審的，應(yīng)當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的方法。

　　資格預(yù)審后的投標人一般不少于5個。

　　第六條　招標人應(yīng)當根據(jù)招標項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

　　招標文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　（一）招標人及招標項目簡介；

　　（二）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求；

　　（三）對投標人及投標書的要求；

　　（四）評標方法和標準；

　　（六）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；

　　（七）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　第七條　前期物業(yè)管理招標的招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書之前，到北京市居住小區(qū)管理辦公室備案；業(yè)主大會招標的，到項目所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，招標人應(yīng)填寫《北京市物業(yè)管理招投標活動備案表一》并提交以下材料：

　　（一）招標人資格證明文件（政府主管部門核發(fā)的項目建議書批復(fù)文件、產(chǎn)權(quán)證明或業(yè)主大會決議）；

　　（二）招標公告或者投標邀請書；

　　（三）招標文件；

　　（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　招標人委托招標代理機構(gòu)的，還應(yīng)提交委托書。

　　第八條　公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件的截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。

　　第九條　招標人根據(jù)物業(yè)項目的具體情況，可以組織投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。如招標人對投標申請人提出疑問的澄清內(nèi)容造成招標文件的實質(zhì)性修改，招標人應(yīng)以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。

　　第十條　招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。

　　招標人設(shè)有標底的，標底在開標前必須保密。

　　在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質(zhì)內(nèi)容進行談判。

　　第十一條　通過招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應(yīng)當按照以下規(guī)定時限完成：

　　（一）新建現(xiàn)售商品房物業(yè)應(yīng)當在現(xiàn)售前30日完成；

　　（二）預(yù)售商品房物業(yè)應(yīng)當在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

　　（三）自用物業(yè)，應(yīng)當在入住前3個月完成；

　　（四）更換物業(yè)管理公司的物業(yè)招標投標工作，應(yīng)在原（前期）物業(yè)服務(wù)合同終止前3個月完成。

　　第三章　投標

　　第十二條　本辦法所稱投標人是響應(yīng)招標、參加投標競爭的物業(yè)管理企業(yè)。

　　投標人應(yīng)當具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和承擔招標項目的能力；招標文件對投標人資格條件有規(guī)定的，投標人應(yīng)當具備規(guī)定的資格條件。

　　第十三條　投標人應(yīng)當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應(yīng)當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。

　　投標文件應(yīng)當包括以下內(nèi)容：

　　（一）投標函；

　　（二）投標報價；

　　（三）物業(yè)管理方案；

　　（四）招標文件要求提供的其他材料。

　　第十四條　投標人應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封后送達招標文件指定地點。招標人收到投標文件后，應(yīng)當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應(yīng)當拒收。

　　第十五條　投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分，并應(yīng)當按照本辦法第十五條的規(guī)定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內(nèi)容無效。

　　第十六條　投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

　　投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人和其他投標人的合法權(quán)益。

　　投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。

　　禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。

　　第四章　開標、評標和中標

　　第十七條　開標應(yīng)當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應(yīng)當為招標文件中指定的地點。開標時，由所有投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構(gòu)檢查并公證；經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標報價和投標文件的其他主要內(nèi)容。

　　開標過程應(yīng)當記錄，并存檔備查。

　　第十八條　開標過程結(jié)束后應(yīng)立即進入評標程序。評標由評標委員會負責。評標委員會由招標人代表和有關(guān)物業(yè)管理專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2／3.

　　市國土房管局建立北京市物業(yè)管理評標專家?guī)臁?/p>

　　評標委員會的專家人員，應(yīng)當由招標人在開標前3日內(nèi)從市國土房管局組建的專家?guī)熘幸噪S機抽取的方式確定。

　　第十九條　有下列情形之一的，不得擔任評標委員會成員：

　　（一）投標人或者投標人主要負責人的近親屬；

　　（二）與投標人有經(jīng)濟利益關(guān)系的；

　　（三）曾因在招標、評標以及其它與招標投標有關(guān)活動中從事違法行為而受過行政處罰或刑事處罰的。

　　評標委員會成員有前款規(guī)定情形之一的，應(yīng)當主動提出回避。

　　第二十條　評標委員會成員的名單在開標前應(yīng)嚴格保密。

　　評標委員會成員應(yīng)當客觀、公正地履行職責，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。

　　評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結(jié)果有利害關(guān)系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。

　　第二十一條　招標人應(yīng)當保證評標在嚴格保密的情況下進行。

　　評標委員會成員和與評標活動有關(guān)的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關(guān)的其他情況。

　　前款所稱與評標活動有關(guān)的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監(jiān)督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評標情況的所有人員。

　　第二十二條　評標委員會可以書面方式或者現(xiàn)場答辯的方式要求投標人對投標文件中含義不明確、對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內(nèi)容作必要的澄清和說明或者補正。但其內(nèi)容不得超出投標文件的范圍或改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。

　　第二十三條　投標人資格條件不符合國家有關(guān)規(guī)定和招標文件要求的，或者拒不按照要求對投標文件進行澄請、說明或者補正的，評標委員會可以否決其投標。

　　評標委員會應(yīng)當審查每一投標文件是否對招標文件提出的所有實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。未能在實質(zhì)上響應(yīng)的投標，應(yīng)作廢標處理。

　　評標委員會發(fā)現(xiàn)投標人的報價明顯低于其他投標報價或者在設(shè)有標底時明顯低于標底，使得其投標報價可能低于其成本的，應(yīng)當要求該投標人作出書面說明并提供相關(guān)證明材料。投標人不能合理說明或者不能提供相關(guān)證明材料的，由評標委員會認定該投標人以低于成本報價競標，其投標應(yīng)作廢標處理。

　　在評標過程中，評標委員會發(fā)現(xiàn)投標人以他人的名義投標、串通投標、以行賄手段謀取中標或者以其他弄虛作假方式投標的，該投標人的投標應(yīng)作廢標處理。

　　第二十四條　評標委員會應(yīng)當根據(jù)招標文件，審查并逐項列出投標文件的全部投標偏差。下列情況屬于重大偏差：

　　（一）投標文件沒有投標人授權(quán)代表簽字和加蓋公章；

　　（二）投標文件載明的招標項目完成期限超過招標文件規(guī)定的期限；

　　（三）投標文件附有招標人不能接受的條件；

　　（四）不符合招標文件中規(guī)定的其他實質(zhì)性要求。

　　投標文件有上述情形之一的，為未能對招標文件作出實質(zhì)性響應(yīng)，并按本規(guī)定有關(guān)條款作廢標處理。招標文件對重大偏差另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第二十五條　評標委員會根據(jù)本規(guī)定否決不合格投標或者界定為廢標后，因有效投標不足3個使得投標明顯缺乏競爭的，評標委員會可以否決全部投標。

　　投標人少于3個或者所有投標被否決的，招標人應(yīng)當依法重新招標。

　　第二十六條　一般項目的評標活動應(yīng)在遞交投標文件截止日期后7日內(nèi)完成，重點工程項目需在15個日內(nèi)完成。

　　第二十七條　評標委員會完成評標后，應(yīng)當向招標人提交書面評標報告。評標報告應(yīng)當如實記載以下內(nèi)容：

　　（一）評標委員會成員名單；

　　（二）開標記錄；

　　（三）符合要求的投標一覽表；

　　（四）廢標情況說明；

　　（五）評標標準、評標方法或者評標因素一覽表；

　　（六）經(jīng)評審的價格或者評分比較一覽表；

　　（七）經(jīng)評審的投標人排序；

　　（八）推薦的中標候選人名單與簽訂合同前要處理的事宜；

　　（九）澄請、說明、補正事項紀要；

　　第二十八條　評標報告由評標委員會全體成員簽字。對評標結(jié)論持有異議的評標委員會成員可以書面方式闡述其不同意見和理由。評標委員會成員拒絕在評標報告上簽字且不陳述其不同意見和理由的，視為同意評標結(jié)論。評標委員會應(yīng)當對此作出書面說明并記錄在案。

　　第二十九條　招標人可以授權(quán)評標委員會直接確定中標人，也可以委托評標委員會推薦出中標候選人名單。

　　評標委員會推薦的中標候選人應(yīng)當限定在1～3名，并標明排列順序。

　　招標人應(yīng)當確定排名第一的中標候選人為中標人。排名第一的中標候選人放棄中標、因不可抗力提出不能履行合同，或者招標文件規(guī)定應(yīng)當提交履約保證金而在規(guī)定的期限內(nèi)未能提交的，招標人可以確定排名第二的中標候選人為中標人。

　　排名第二的中標候選人因前款規(guī)定的同樣原因不能簽訂合同的，招標人可以確定排名第三的中標候選人為中標人。

　　第三十條　在確定中標人之前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質(zhì)性內(nèi)容進行談判。

　　第三十一條　中標人確定后，招標人應(yīng)當在3日內(nèi)向中標人發(fā)出中標通知書，同時通知未中標人。中標通知書對招標人和中標人具有法律約束力。中標通知書發(fā)出后，招標人改變中標結(jié)果或者中標人放棄中標的，應(yīng)當承擔法律責任。

　　第三十二條　招標人和中標人雙方應(yīng)自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件的內(nèi)容就招標項目的管理簽訂（前期）物業(yè)服務(wù)合同。合同的主要條款不得背離標書中的內(nèi)容。

　　第三十三條　招標人應(yīng)當自與中標人簽訂（前期）物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，到原備案機關(guān)備案。備案時，招標人應(yīng)填寫《北京市物業(yè)管理招投標活動備案表二》，并提交以下材料：

　　（一）評標委員會提供的評標報告；

　　（二）中標企業(yè)的投標文件；

　　（三）與中標企業(yè)簽訂的（前期）物業(yè)管理服務(wù)合同正本；

　　（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料；

　　第三十四條　招標人收取投標人投標保證金的，在與中標人簽訂合同后5個工作日內(nèi)，應(yīng)當向中標人和未中標的投標人退還投標保證金。

　　第三十五條　中標人接到中標通知書30日后，無正當理由不與招標人簽訂（前期）物業(yè)服務(wù)合同的，中標無效，投標保證金不予退還。給招標人造成損失的，中標人應(yīng)予賠償。

　　招標人在發(fā)出中標通知書30日后，無正當理由不與中標人簽訂（前期）物業(yè)服務(wù)合同，給中標人造成損失的，招標人應(yīng)予賠償。

　　第五章　附則

　　第三十六條　《北京市物業(yè)管理招投標備案表》由北京市居住小區(qū)管理辦公室統(tǒng)一印制。

　　第三十七條　本辦法自2003年12月1日起執(zhí)行，《北京市物業(yè)管理招投標暫行辦法》（京國土房管物字［2001］258號）同時廢止。