二○○三年十月二十五日

　　江蘇省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議決定對(duì)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》作如下修改：

　　一、將第五條第二款修改為：“業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主也可以委托本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主代為參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。代為參加的受托人必須代為表達(dá)委托人的真實(shí)意思表示；有書面意見(jiàn)的，應(yīng)代為轉(zhuǎn)交。”增加一款作為第三款：“業(yè)主大會(huì)可以決定成立業(yè)主代表大會(huì)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)履行相關(guān)職責(zé)。”

　　二、在第七條中增加一項(xiàng)，作為第（七）項(xiàng)：“法律、法規(guī)規(guī)定的其他職權(quán)�！�

　　三、將第八條修改為：“業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)的定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前通知全體業(yè)主。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，或者經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)�！薄皹I(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實(shí)行一戶一票；其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，具體計(jì)算規(guī)則由設(shè)區(qū)的市人民政府物業(yè)管理行政主管部門制定�！薄罢匍_(kāi)業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有代表過(guò)半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主參加�！薄皹I(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)以出席業(yè)主大會(huì)的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)過(guò)半數(shù)通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)�！�

　　四、將第十條修改為：“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：（一）召集和主持業(yè)主大會(huì)；（二）擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會(huì)章程草案及其修訂草案并報(bào)業(yè)主大會(huì)通過(guò)；（三）業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)對(duì)合同條款審查同意后，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同；（四）經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)維修基金的管理和使用，當(dāng)維修基金不足時(shí)，進(jìn)行續(xù)籌；（五）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施；（六）聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；（七）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決定；（八）接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督；（九）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定；（十）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)�！�

　　五、將第十二條修改為：“業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門備案。對(duì)依法成立的業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在備案后出具相關(guān)證明文件并予以公布。依法成立的業(yè)主委員會(huì)，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期�！�

　　六、刪去第十五條第二款，將第三款改為第二款，修改為：“對(duì)物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)家規(guī)定實(shí)行資質(zhì)管理。”

　　七、將第十七條第一款修改為：“新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。該物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)出售后至業(yè)主委員會(huì)正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務(wù)�！�

　　八、將第二十三條修改為：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，該用戶計(jì)量器具顯示的量值為收費(fèi)依據(jù)。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人�！薄吧鲜鰡挝幌驑I(yè)主或者使用人收取費(fèi)用等服務(wù)事項(xiàng)，可以委托給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。”

　　九、將第二十四條第二款、第三款修改為：“已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納�！薄拔飿I(yè)出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可以由使用人交納，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任�！�

　　十、增加一條作為第二十六條：“經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)解聘的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在接到解聘通知后七日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)或者新聘的物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施和必要資料。”

　　十一、將原條例第二十六條改為第二十七條，第一款、第三款分別修改為：“新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)建設(shè)必要的物業(yè)管理配套設(shè)施，制定物業(yè)管理實(shí)施方案。”“配套使用的地下室、底層架空層等附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有�！�

　　十二、將原條例第三十六條改為第三十七條，第五款修改為：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主所交納的維修基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用，其收取、使用、管理的辦法按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其他物業(yè)所交納的維修基金的籌集、使用與管理的具體辦法由省人民政府參照國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定。”

　　十三、將原條例第三十九條改為第四十條，修改為：“建設(shè)單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期補(bǔ)建，逾期不補(bǔ)建的，應(yīng)當(dāng)交納補(bǔ)建價(jià)款，并處以十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款�！�

　　十四、將原條例第四十條改為第四十一條，第（一）項(xiàng)修改為：“未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其停止活動(dòng)，沒(méi)收非法所得，可處以五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款”。增加一項(xiàng)作為第（四）項(xiàng)：“接到解聘通知后七日內(nèi)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行正常物業(yè)管理的，或者未向業(yè)主委員會(huì)或者新聘的物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施和必要資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正；拒不改正的，物業(yè)管理行政主管部門可以降低其資質(zhì)等級(jí)直至吊銷資質(zhì)證書；造成物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施或者必要資料毀壞、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”

　　十五、將原條例第四十一條改為第四十二條，第二款修改為：“違反本條例規(guī)定，挪用維修基金的，由物業(yè)管理行政主管部門追回挪用的維修基金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用維修基金，情節(jié)嚴(yán)重的，頒發(fā)資質(zhì)證書的部門可以吊銷其資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任�！�

　　此外，對(duì)條例的一些文字作了必要的修改，并對(duì)有關(guān)條款順序作相應(yīng)調(diào)整。

　　本決定自2003年12月1日起施行。