滬房地資權[2004]114號

各區(qū)縣房地局、各房地產(chǎn)估價機構(gòu)、市建設用地事務中心、區(qū)縣建設用地事務所：

　　根據(jù)建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》的有關規(guī)定，結(jié)合上海實際情況，我局對《上海市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定》（滬房地資市[2002]67號）有關條款進行了修改：

　　一、修改第五條為（拆遷估價委托）

　　在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)，拆遷人只能委托一家由被拆遷人或者拆遷當事人確定的估價機構(gòu)進行估價，并與其簽訂書面的房屋拆遷估價委托合同。

　　估價機構(gòu)接受估價委托，應當核驗拆遷人的房屋拆遷許可證。

　　二、增加一條作為第六條（房屋拆遷估價機構(gòu)確定）：

　　估價機構(gòu)的確定應當公開、透明，一般采取被拆遷人（即按照市政府規(guī)定租金標準承租公有房屋和私有居住房屋的承租人〖以下簡稱：承租人〗及房屋所有人）投票的方式，也可以由拆遷當事人通過協(xié)商一致或者抽簽方式確定估價機構(gòu)。

　　采取投票方式的，由估價機構(gòu)向拆遷人提出估價意向，拆遷人應當如實將有估價意向的估價機構(gòu)名單（不得少于5家）提供給被拆遷人，并組織被拆遷人在此范圍內(nèi)進行投票。根據(jù)投票結(jié)果，按照簡單多數(shù)的原則，得票數(shù)第一位的為拆遷基地的估價機構(gòu)，第二位的為重新估價機構(gòu)。拆遷人應當將投票結(jié)果進行公告。

　　區(qū)縣房地局應當對投票、抽簽過程進行監(jiān)督，并可以邀請區(qū)縣監(jiān)察委、街道辦事處等共同監(jiān)督。

　　三、第七條改為第八條（拆遷人義務），修改為：

　　拆遷人應當如實向估價機構(gòu)提供估價所需資料，協(xié)助估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。

　　拆遷人未如實提供有關資料、未履行委托合同約定的義務，造成估價失實或其他后果的，由拆遷人承擔相應責任。

　　四、增加一條作為第九條（被拆遷人義務）：

　　被拆遷人有義務向估價機構(gòu)如實提供拆遷估價所必需的資料，并配合估價機構(gòu)進行實地查勘。

　　五、增加一條作為第十條（估價人員現(xiàn)場查勘）：

　　房地產(chǎn)估價人員應當持證上崗，并對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄， 拍攝被拆遷房屋狀況的照片，有必要的可拍攝錄像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

　　被拆遷人拒絕房地產(chǎn)估價人員實地查勘或不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。

　　六、增加一條作為第十一條（拒絕估價的處理）：

　　被拆遷人不提供資料、拒絕估價人員實地查勘，致使房屋估價無法進行的，估價機構(gòu)可參照被拆除房屋同區(qū)域、同建筑類型的房屋進行估價。

　　七、增加一條作為第十二條（抽樣估價）：

　　對成片簡屋、舊里及非成套獨用居住房屋，拆遷人應當委托估價機構(gòu)做抽樣估價報告。抽樣估價樣本比例不得低于同類被拆遷房屋建筑面積的5％。 抽樣估價結(jié)果明顯低于被拆遷房屋所處區(qū)域最低補償單價標準的，拆遷人應當將抽樣估價的結(jié)果在拆遷范圍內(nèi)進行公示，估價機構(gòu)可以不再出具分戶估價報告；但被拆遷人要求對其房屋進行估價的，拆遷人應當委托估價機構(gòu)進行估價。

　　八、增加一條作為第十三條（估價時點）：

　　房屋拆遷估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷分期實施的，以當期房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為房屋拆遷估價時點。

　　房屋拆遷估價報告的有效期為房屋拆遷許可證的拆遷期限（包括延長期限）。

　　九、第十一條改為第十七條（公示及咨詢），修改為：

　　估價機構(gòu)在向拆遷人出具估價報告前，應當將拆遷估價的初步結(jié)果向拆遷當事人公示7日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關意見。

　　公示期滿后，估價機構(gòu)應當向拆遷人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的估價報告（包括分戶估價報告）。拆遷人應當將分戶估價報告送交被拆遷人。

　　拆遷人、被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構(gòu)咨詢。估價機構(gòu)應當向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。

　　十、第十二條改為第十八條（復估及重新委托估價），修改為：

　　拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的，可以在收到估價報告或分戶估價報告之日起5日內(nèi)，向原估價機構(gòu)書面申請復估，也可以另行委托估價機構(gòu)重新估價。

　　拆遷當事人向原估價機構(gòu)書面申請復估的，估價機構(gòu)應當在收到復估申請的3日內(nèi)向申請人出具書面復估結(jié)論。估價機構(gòu)調(diào)整估價結(jié)果的，還應向拆遷人出具調(diào)整后的估價報告并注明調(diào)整原因。

　　拆遷當事人委托重新估價的，應當委托投票或者協(xié)商或者抽簽確定的重新估價機構(gòu)進行估價。委托人需支付估價費用，受托的重新估價機構(gòu)應當在10日內(nèi)出具估價報告。

　　十一、第十三條改為第十九條（估價鑒定申請），修改為：

　　拆遷當事人對原估價機構(gòu)的估價結(jié)果、復估結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，可以自收到估價報告、復估結(jié)論或重估報告之日起15日內(nèi)，向上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會組織的房屋拆遷估價專家委員會（以下簡稱專家委員會）申請鑒定。

　　拆遷當事人向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定的，應當提交相應的估價報告（包括復估結(jié)論、重估報告）。

　　估價機構(gòu)應當配合專家委員會的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會提供估價報告、估價技術報告及鑒定所需的其他有關資料。

　　十二、第十四條改為第二十條（專家鑒定），修改為：

　　專家委員會受理申請鑒定后，應當對相應估價報告的合法性、規(guī)范性、合理性進行鑒定，并在收到申請后的10日內(nèi)出具鑒定意見。

　　經(jīng)專家委員會鑒定，估價報告合法、規(guī)范、合理的，估價結(jié)果作為房屋拆遷補償?shù)囊罁?jù)；估價報告不合法或者不規(guī)范或者不合理的，由專家委員會指定其中一家估價機構(gòu)進行再估價。受指定的估價機構(gòu)應在7日內(nèi)出具再估價報告。

　　拆遷當事人對再估價的結(jié)果無爭議的，再估價結(jié)果作為拆遷補償?shù)囊罁?jù)；拆遷當事人對再估價結(jié)果仍有爭議的，可以重新向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定。專家委員會應當在收到申請后的5個工作日出具鑒定意見。

　　十三、第十五條改為第二十一條（估價和鑒定收費），修改為：

　　房屋拆遷估價費由委托估價的房屋拆遷當事人承擔。

　　房屋拆遷估價鑒定費由申請人預交。經(jīng)專家委員會鑒定，估價報告不合法或者不規(guī)范或者不合理的，鑒定費由出具估價報告的估價機構(gòu)承擔；經(jīng)專家委員會鑒定，估價報告、重估報告都合法、規(guī)范、合理的，鑒定費由申請人承擔。

　　估價費、鑒定費的收取標準按照市價格主管部門和市房地資源局的有關規(guī)定執(zhí)行。

　　十四、第十七條第（三）款改為二十三條第（三）款，修改為：

　　不履行估價技術咨詢義務或者復估義務或重新估價義務的。

　　十五、第十七條增加一款作為第二十三條第（五）款：

　　估價報告多次被鑒定為不合法或者不規(guī)范或者不合理的；

　　十六、第十八條改為第二十四條（估價技術指導），修改為：

　　上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會負責對房屋拆遷估價工作進行技術指導。

　　此外，對部分條款的文字和條款的順序作相應的調(diào)整和修改。

　　現(xiàn)將修改后的《上海市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

　　上海市房屋土地資源管理局

　　二○○四年三月二十九日

　　上海市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定

　　第一條（制定依據(jù)）

　　為規(guī)范房屋拆遷估價行為，維護房屋拆遷當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》、《城市房屋拆遷估價指導意見》的有關規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本規(guī)定。

　　第二條（適用范圍）

　　凡在本市國有土地上進行房屋拆遷估價活動的，適用本規(guī)定。

　　第三條（從業(yè)資格）

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事房屋拆遷估價，應當具有經(jīng)上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）核準的房屋拆遷估價資格。

　　未取得房屋拆遷估價資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，不得接受房屋拆遷估價委托、出具估價報告或價格咨詢報告。

　　第四條（資格申請、核準及公布）

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以向市房地資源局書面申請房屋拆遷估價資格。市房地資源局根據(jù)估價機構(gòu)的資質(zhì)等級、從業(yè)經(jīng)歷、估價技術水平、社會信譽等，結(jié)合房屋拆遷工作需要，予以核準。

　　核準的房屋拆遷估價機構(gòu)（以下簡稱估價機構(gòu)）名單，由市房地資源局予以公布。

　　第五條（拆遷估價委托）

　　在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)，拆遷人只能委托一家由被拆遷人或者拆遷當事人確定的估價機構(gòu)進行估價，并與其簽訂書面的房屋拆遷估價委托合同。

　　估價機構(gòu)接受估價委托，應當核驗拆遷人的房屋拆遷許可證。

　　第六條（房屋拆遷估價機構(gòu)的確定）

　　估價機構(gòu)的確定應當公開、透明，一般采取被拆遷人（即按照市政府規(guī)定租金標準承租公有房屋和私有居住房屋的承租人［以下簡稱：承租人］及房屋所有人）投票的方式，也可以由拆遷當事人通過協(xié)商一致或者抽簽方式確定估價機構(gòu)。

　　采取投票方式的，由估價機構(gòu)向拆遷人提出估價意向，拆遷人應當如實將有估價意向的估價機構(gòu)名單（不得少于5家）提供給被拆遷人，并組織被拆遷人在此范圍內(nèi)進行投票。根據(jù)投票結(jié)果，按照簡單多數(shù)的原則，得票數(shù)第一位的為拆遷基地的估價機構(gòu)，第二位的為重新估價機構(gòu)。拆遷人應當將投票結(jié)果進行公告。

　　區(qū)縣房地局應當對投票、抽簽過程進行監(jiān)督，并可以邀請區(qū)縣監(jiān)察委、街道辦事處等共同監(jiān)督。

　　第七條（禁止轉(zhuǎn)讓業(yè)務）

　　估價機構(gòu)接受房屋拆遷估價委托后，不得向其他估價機構(gòu)轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務。

　　第八條（拆遷人義務）

　　拆遷人應當如實向估價機構(gòu)提供估價所需資料，協(xié)助估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。

　　拆遷人未如實提供有關資料、未履行委托合同約定的義務，造成估價失實或其他后果的，由拆遷人承擔相應責任。

　　第九條（被拆遷人義務）

　　被拆遷人有義務向估價機構(gòu)如實提供拆遷估價所必需的資料，并配合估價機構(gòu)進行實地查勘。

　　第十條（估價人員現(xiàn)場查勘）

　　房地產(chǎn)估價人員應當持證上崗，并對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝被拆遷房屋狀況的照片，有必要的可拍攝錄像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

　　被拆遷人拒絕房地產(chǎn)估價人員實地查勘或不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。

　　第十一條（拒絕估價的處理）

　　被拆遷人不提供資料、拒絕估價人員實地查勘，致使房屋估價無法進行的，估價機構(gòu)可參照被拆除房屋同區(qū)域、同建筑類型的房屋進行估價。

　　第十二條（抽樣估價）

　　對成片簡屋、舊里及非成套獨用居住房屋，拆遷人應當委托估價機構(gòu)做抽樣估價報告。抽樣估價樣本比例不得低于同類被拆遷房屋建筑面積的5％。抽樣估價結(jié)果明顯低于被拆遷房屋所處區(qū)域最低補償單價標準的，拆遷人應當將抽樣估價的結(jié)果在拆遷范圍內(nèi)進行公示，估價機構(gòu)可以不再出具分戶估價報告；但被拆遷人要求對其房屋進行估價的，拆遷人應當委托估價機構(gòu)進行估價。

　　第十三條（估價時點）

　　房屋拆遷估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷分期實施的，以當期房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為房屋拆遷估價時點。

　　房屋拆遷估價報告的有效期為房屋拆遷許可證的拆遷期限（包括延長期限）。

　　第十四條（估價機構(gòu)義務）

　　估價機構(gòu)應當按照委托合同約定的時間和要求完成估價，向拆遷人出具估價報告（包括分戶估價報告）。估價機構(gòu)未按照約定的時間和要求完成估價，或者估價失實的，應當承擔相應的責任。

　　第十五條（估價技術標準）

　　估價機構(gòu)應當按照市房地資源局頒布的房屋拆遷估價技術規(guī)范及拆遷法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定，進行房屋拆遷估價。

　　第十六條（估價成果用途）

　　房屋拆遷估價報告只作為房屋拆遷補償?shù)囊罁?jù)，不得用作其他用途。

　　第十七條（公示及咨詢）

　　估價機構(gòu)在向拆遷人出具估價報告前，應當將拆遷估價的初步結(jié)果向拆遷當事人公示7日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關意見。

　　公示期滿后，估價機構(gòu)應當向拆遷人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的估價報告（包括分戶估價報告）。拆遷人應當將分戶估價報告送交被拆遷人。

　　拆遷人、被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構(gòu)咨詢。估價機構(gòu)應當向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。

　　第十八條（復估及重新委托估價）

　　拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的，可以在收到估價報告或分戶估價報告之日起5日內(nèi)，向原估價機構(gòu)書面申請復估，也可以另行委托估價機構(gòu)重新估價。

　　拆遷當事人向原估價機構(gòu)書面申請復估的，估價機構(gòu)應當在收到復估申請的3日內(nèi)向申請人出具書面復估結(jié)論。估價機構(gòu)調(diào)整估價結(jié)果的，還應向拆遷人出具調(diào)整后的估價報告并注明調(diào)整原因。

　　拆遷當事人委托重新估價的，應當委托投票或者協(xié)商或者抽簽確定的重新估價機構(gòu)進行估價。委托人需支付估價費用，受托的重新估價機構(gòu)應當在10日內(nèi)出具估價報告。

　　第十九條（估價鑒定申請）

　　拆遷當事人對原估價機構(gòu)的估價結(jié)果、復估結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，可以自收到估價報告、復估結(jié)論或重估報告之日起15日內(nèi)，向上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會組織的房屋拆遷估價專家委員會（以下簡稱專家委員會）申請鑒定。

　　拆遷當事人向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定的，應當提交相應的估價報告（包括復估結(jié)論、重估報告）。

　　估價機構(gòu)應當配合專家委員會的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會提供估價報告、估價技術報告及鑒定所需的其他有關資料。

　　第二十條（專家鑒定）

　　專家委員會受理申請鑒定后，應當對相應估價報告的合法性、規(guī)范性、合理性進行鑒定，并在收到申請后的10日內(nèi)出具鑒定意見。

　　經(jīng)專家委員會鑒定，估價報告合法、規(guī)范、合理的，估價結(jié)果作為房屋拆遷補償?shù)囊罁?jù)；估價報告不合法或者不規(guī)范或者不合理的，由專家委員會指定其中一家估價機構(gòu)進行再估價。受指定的估價機構(gòu)應在7日內(nèi)出具再估價報告。

　　拆遷當事人對再估價的結(jié)果無爭議的，再估價結(jié)果作為拆遷補償?shù)囊罁?jù)；拆遷當事人對再估價結(jié)果仍有爭議的，可以重新向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定。專家委員會應當在收到申請后的5個工作日出具鑒定意見。

　　第二十一條（估價和鑒定收費）

　　房屋拆遷估價費由委托估價的房屋拆遷當事人承擔。

　　房屋拆遷估價鑒定費由申請人預交。經(jīng)專家委員會鑒定，估價報告不合法或者不規(guī)范或者不合理的，鑒定費由出具估價報告的估價機構(gòu)承擔；經(jīng)專家委員會鑒定，估價報告、重估報告都合法、規(guī)范、合理的，鑒定費由申請人承擔。

　　估價費、鑒定費的收取標準按照市價格主管部門和市房地資源局的有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十二條（機構(gòu)范圍調(diào)整）

　　市房地資源局根據(jù)估價機構(gòu)從事房屋拆遷估價工作的規(guī)范情況和拆遷工作的需要，對估價機構(gòu)的房屋拆遷估價資格進行調(diào)整，并將調(diào)整后的名單予以公布。

　　第二十三條（取消資格）

　　市房地資源局對房屋拆遷估價活動進行監(jiān)督管理。估價機構(gòu)有下列行為之一的，由市房地資源局取消其房屋拆遷估價資格：

　　（一）擅自轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務、或允許他人借用自己名義從事房屋拆遷估價業(yè)務的；

　　（二）違反房屋拆遷估價技術規(guī)范，出具虛假估價報告，估價結(jié)果嚴重失實，或者惡意串通、損害拆遷當事人合法權益的；

　�。ㄈ�）不履行估價技術咨詢義務或者復估義務或重新估價義務的；

　�。ㄋ模┎慌浜蠈＜椅瘑T會進行鑒定的；

　�。ㄎ澹┕纼r報告多次被鑒定為不合法或者不規(guī)范或者不合理的；

　�。�六）其他不符合從事房屋拆遷估價業(yè)務的情形。

　　第二十四條（估價技術指導）

　　上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會負責對房屋拆遷估價工作進行技術指導。

　　第二十五條（交易登記資料查閱）

　　市和各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心應當配合估價機構(gòu)對房地產(chǎn)交易登記資料的查閱工作。

　　第二十六條（參照適用）

　　本市征用集體土地上拆遷房屋的估價管理，參照適用本規(guī)定。

　　第二十七條（施行時間）

　　本規(guī)定適用于2004年4月1日以后頒發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷基地。