關于《國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議》示范文本（試行）有關問題的說明

　　一、制定《出讓合同補充協(xié)議》示范文本的背景

　　為貫徹落實《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》的有關規(guī)定，規(guī)范國有土地使用權出讓行為，切實保護土地出讓人、受讓人的合法權益，2000年10月31日，國土資源部、國家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布了修訂后的《國有土地使用權出讓合同》示范文本（GF-2000-2601，簡稱《出讓合同》示范文本）。幾年來，作為出讓方的各市縣國土資源部門與作為受讓方的用地者，共同依據(jù)《出讓合同》示范文本簽訂國有土地使用權出讓合同，并認真履行合同，對保護雙方合法土地權益，合理開發(fā)利用土地，促進土地市場規(guī)范發(fā)展，發(fā)揮了重要作用。

　　2004年，《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）明確規(guī)定：“今后，供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，對工業(yè)項目用地必須有投資強度和開發(fā)進度等控制性要求”。“各有關部門要按照集約用地的原則，調(diào)整有關廠區(qū)綠化率的規(guī)定，不得圈占土地搞花園式工廠”。2005年，《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）進一步明確規(guī)定：“要規(guī)范土地出讓公告和合同的內(nèi)容，加強房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管，對違反土地出讓合同約定或有關規(guī)定的，依法追究違約違規(guī)責任。”

　　為進一步發(fā)揮政府運用經(jīng)濟、法律手段管理土地的水平和能力，明確投資強度，提高集約用地水平；明確項目開工、竣工時間，防止開發(fā)商長期囤積土地，保證政府出讓的國有土地能夠及時轉(zhuǎn)變成有效的開發(fā)利用；進一步明確規(guī)范閑置土地的認定，減少土地閑置；根據(jù)國發(fā)28號和國辦發(fā)26號文件要求，我們在原出讓合同示范文本的基礎上，研究制訂了《出讓合同補充協(xié)議》示范文本。2006年4月19日，國土資源部和國家工商行政管理總局聯(lián)合下了《關于發(fā)布〈關于國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議〉》示范文本（試行）的通知》（國土資發(fā)[2006]83號），自2006年7月1日起試行。

　　二、《出讓合同補充協(xié)議》示范文本的主要內(nèi)容及說明

　�。ㄒ唬╆P于《出讓合同補充協(xié)議》的主要內(nèi)容

　　《出讓合同補充協(xié)議》共16條，對出讓土地的竣工時間、投資總額、投資強度、宗地容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項目用地中非生產(chǎn)性設施用地比例、閑置土地認定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件等合同條件及違約責任進行了明確約定。

　�。ǘ�）關于《出讓合同補充協(xié)議》適用效力

　　自2006年7月1日起，市、縣國土資源管理部門（出讓人）與受讓人簽訂國有土地使用權出讓合同時，除了按照2000年的《出讓合同》示范文本簽訂合同外，雙方還要就合同中有關土地開發(fā)利用等未盡事宜，同時簽訂《出讓合同補充協(xié)議》，《出讓合同》和《出讓合同補充協(xié)議》具有同等效力。

　�。ㄈ�）關于建設項目開竣工時間的約定

　　為保證用地者及時開發(fā)利用土地，防止囤積土地，在《出讓合同》已約定了建設項目的動工日期外，《出讓合同補充協(xié)議》第一條約定了建設項目的竣工時間。明確“受讓人除按照《出讓合同》約定日期動工建設外，還要明確同意在 年 月 日前完成項目施工建設，并申請竣工驗收�！辈⒃诘谑畻l約定，受讓人未能按合同約定日期完成項目建設并申請竣工驗收的，要承擔違約責任，支付違約金。這一規(guī)定主要是為解決一些項目長期建設而不竣工問題，防止開發(fā)商長期大量囤積土地。

　�。ㄋ模╆P于投資總額和容積率的約定

　　為節(jié)約集約用地，提高土地利用效率，在《出讓合同補充協(xié)議》第二、三條約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強度、容積率和建筑系數(shù)等指標。受讓人不能滿足雙方約定的指標的，屬于違約。第十一、十二、十三條明確了違約方要支付違約金等責任。這幾條規(guī)定主要是明確項目用地投資強度，提高集約利用水平，降低項目對土地資源的消耗量。

　�。ㄎ澹╆P于工業(yè)建設項目的特別約定

　　為集約利用工業(yè)用地，防止圈占土地搞花園式工廠，第四條規(guī)定：屬于工業(yè)建設項目的，受讓宗地中用于企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務設施的用地不超過受讓宗地面積的   %一定比例，受讓人不得在受讓宗地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產(chǎn)性設施。違反該約定的，第十四條規(guī)定：受讓人應當向出讓人支付違約金，并自行拆除相應的綠化和建筑設施。這些規(guī)定主要是提高工業(yè)用地利用強度，提高集約用地水平。

　�。�六）關于閑置土地的規(guī)定

　　《城市房地產(chǎn)法》、國土資源部《閑置土地處置辦法》等法律法規(guī)規(guī)定對閑置土地處置已進行了規(guī)定。為及時開發(fā)利用土地，防止閑置浪費土地，《出讓合同補充協(xié)議》第五、六條進一步作了約定，受讓人按照合同約定日期動工建設，但已開發(fā)建設面積占建設總面積比例不足三分之一或已投資額占總投資額不足25％，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿一年的，也視為土地閑置，出讓人有權向受讓人征收土地閑置費。防止項目停工形成實際閑置問題。

　�。ㄆ撸╆P于終止項目建設和減少投資規(guī)模的約定

　　對于受讓人在開發(fā)利用土地過程中，因自身原因終止該項目投資建設或減少項目投資規(guī)模，申請終止履行出讓合同或變更出讓合同的不同情況，《出讓合同補充協(xié)議》第七條、第八條對退還全部或部分土地使用權出讓金、收回土地使用權、扣除定金、征收土地等事項進行了明確約定。目的是及時調(diào)整土地利用，充分利用土地。

　�。ò耍╆P于改變土地使用條件的約定

　　為規(guī)范嚴格合同履行，維護城市規(guī)劃的權威性和嚴肅性，防止受讓方隨意改變用地條件，規(guī)避招標拍賣掛牌出讓，《出讓合同補充協(xié)議》第十五條規(guī)定了在出讓期限內(nèi)，受讓人要求改變《出讓合同》規(guī)定的土地用途等土地使用條件的兩種處理方式，一是由出讓人收回該宗地的土地使用權后，依法重新出讓，二是依法辦理改變土地用途和土地使用條件批準手續(xù)后，由受讓人按照批準變更時新舊土地使用條件下該宗地的土地市場價格差額補交土地使用權出讓金。