福州、泉州、漳州市房管局，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局，南平、莆田、三明、龍巖、寧德市建設(shè)局：

　　國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 17986.1-2000）和國家建設(shè)部有關(guān)文件實施后，在新建商品房權(quán)屬登記時建筑面積計算中不斷出現(xiàn)新情況新問題，由于各地對具體條文理解和執(zhí)行不一致，有的地方在商品房權(quán)屬登記時出現(xiàn)了較多的建筑面積計算糾紛。為統(tǒng)一規(guī)范我省商品房建筑面積計算，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，經(jīng)研究，現(xiàn)就辦理新建商品房權(quán)屬登記中，對《房產(chǎn)測量規(guī)范》和建設(shè)部有關(guān)文件未作規(guī)定或規(guī)定不明確的房屋建筑面積計算問題作出以下具體規(guī)定，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　一、房屋建筑面積計算規(guī)定

　　（一）房屋外墻水平投影面積包括墻體結(jié)構(gòu)和粉刷層、貼面等墻體保護(hù)層。

　　（二）非樓梯間形式室內(nèi)（套內(nèi)）樓梯按自然層數(shù)的投影面積總和計算建筑面積，（三）經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，樓梯、斜坡道下方用于其他使用功能的，凈高在2.10米以上（含2.10米）部分可計入下方建筑面積，樓梯、斜坡道相應(yīng)部分不計算建筑面積；凈高在2.10米以下部分計入樓梯、斜坡道建筑面積。

　�。ㄋ模┪唇�(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)擅自將非封閉陽臺改為全封閉的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

　�。ㄎ澹┥舷聦硬煌�大小和隔層設(shè)置的未封閉陽臺、挑廊、無柱走廊建筑面積計算1、當(dāng)上部底板（蓋板）小于本層圍護(hù)結(jié)構(gòu)時，本層陽臺、挑廊、無柱走廊按上部底板（蓋板）水平投影面積的一半計算建筑面積。

　　2、同一開間位置相隔一個自然層設(shè)置的未封閉陽臺、挑廊、無柱走廊，當(dāng)其形狀面積相同且最高一層有上蓋時，分別按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

　�。�六）不計算建筑面積的范圍：

　　1、檐口、陽臺在房屋露臺、曬臺、退臺、天面上投影面積部分。

　　2、樓房或挑廊下底層外墻以外作為公眾使用的公共開放部分（不論是否有柱、是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)）。

　　3、超出外墻面的凸窗部分。

　　4、上部底板（蓋板）高度超過兩個自然層的未封閉陽臺、挑廊、無柱走廊。

　　二、共用共有建筑面積分?jǐn)傆嬎阋?guī)定

　�。ㄒ唬┎粦�(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ�面積范圍：

　　1、設(shè)在幢內(nèi)為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房；建在幢外的設(shè)備、管理用房；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有多幢建筑的，設(shè)在某幢或多幢內(nèi)的管理用房。

　　2、屬公共使用的汽車、摩托車、自行車等機動、非機動車車棚、車庫。

　　3、物業(yè)管理區(qū)域為單幢建筑的，其技術(shù)（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層、避難層（室）中除為本幢服務(wù)的管理用房、設(shè)備用房等以外的部分。

　　4、架空層中公共休憩、綠化等公共開放使用部分。

　　5、會所、活動中心、托兒所（幼兒園）、居委會、娛樂用房、健身房、閱覽室、醫(yī)療室、垃圾間等配套公共用房。

　　6、室內(nèi)外斜坡道。

　　7、人防工程附屬設(shè)施用房。

　�。ǘ�）特殊情況處理1、為計算簡便，架空樓層、樓層局部無外墻體的（如底層樓梯入口處、戶內(nèi)陽臺入口、店面和車庫的卷閘門或鐵柵門等），同一樓層外墻既有主墻，又有玻璃幕墻的，以及非垂直墻體，其外半墻厚度參照本層其他主墻確定，本層無主墻的可參照上層外墻確定。

　　2、頂層無外墻的斜屋面結(jié)構(gòu)和別墅、復(fù)式樓等室內(nèi)上部挑空部位均不計算外半墻厚度。

　　3、單一功能房屋存在同幢多梯位時，一般以幢為單位統(tǒng)一分?jǐn)偺菸幻娣e，但如部分設(shè)電梯、部分不設(shè)電梯，分別以設(shè)電梯和不設(shè)電梯部分區(qū)分功能區(qū)計算分?jǐn)偯娣e。

　�。ㄈ�）“多幢”的界定裙樓式建筑（其構(gòu)成一般下部為裙房，上部為多幢塔樓）按單幢處理。連體樓（其構(gòu)成一般為多幢樓房通過局部連接體等形式在平面上毗連成片）和地下室相連、地面以上多幢獨立樓房的建筑均按 “多幢”處理。

　　三、本通知自2005年1月1日起施行。具體情況分別按以下時點參照執(zhí)行本規(guī)定。

　　1、同一開發(fā)項目內(nèi)部分為拆遷安置房、部分為商品房的，以首次取得該項目商品房預(yù)售許可證時間為時點。

　　2、單位及個人自建房、集資建房、統(tǒng)代建房等房屋，以其竣工驗收時間為時點。

　　四、本通知施行前的有關(guān)規(guī)范性文件與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。各地執(zhí)行中有何問題，請逕向省建設(shè)廳房管處反映。

　　二○○四年十一月八日