2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價理論與方法》科目的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。

（一）區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容

區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。區(qū)位狀況調(diào)整是使可比實例在自身區(qū)位狀況下的價格成為在估價對象區(qū)位狀況下的價格的處理。

區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有位置（包括所處的方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向等）、交通（包括進、出的方便程度等）、外部配套設(shè)施（包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施）、周圍環(huán)境（包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀）等影響房地產(chǎn)價格的因素。

（二）實物狀況調(diào)整的內(nèi)容

實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。實物狀況調(diào)整是使可比實例在自身實物狀況下的價格成為在估價對象實物狀況下的價格的處理。

實物狀況調(diào)整的內(nèi)容很多，對土地來說，主要有土地面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價格的因素；對建筑物來說，主要有建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、外觀、新舊程度等影響房地產(chǎn)價格的因素。

（三）權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容

權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。權(quán)益狀況調(diào)整是使可比實例在自身權(quán)益狀況下的價格成為在估價對象權(quán)益狀況下的價格的處理。

由于在選取可比實例時要求可比實例的權(quán)利性質(zhì)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，所以權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有規(guī)劃條件（如容積率）、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。

在實際估價中，遇到最多的是土地使用期限調(diào)整，其調(diào)整的具體方法參見本書第六章"收益法及其運用"的有關(guān)內(nèi)容。