房估知識點：影響居住房地產(chǎn)價格的因素

不同城市、不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價格上都存在較大差異，要準確、客觀估價估價對象的價格水平，估價人員必須熟悉哪些因素對住宅的價格產(chǎn)生影響，在實地查勘時必須把握好這些因素。

影響居住房地產(chǎn)價格的因素分為宏觀因素和微觀因素。

宏觀因素包括城市經(jīng)濟發(fā)展水平、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策與導(dǎo)向、住宅市場供求狀況等因素。

微觀因素包括住宅的區(qū)位狀況、實物狀況、權(quán)益狀況因素。

但就同一城市而言，影響住宅價格的宏觀因素基本一致，因此估價主要應(yīng)關(guān)注住宅的微觀影響因素（后面其他用途房地產(chǎn)估價也僅討論微觀因素）。

1.影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

（1）位置。位置主要體現(xiàn)在方位、與相關(guān)場所的距離、朝向和樓層等。

位置對不同類型房地產(chǎn)影響程度不同，對居住房地產(chǎn)而言，位置首先體現(xiàn)在某宗居住房地產(chǎn)在城市較大區(qū)域中的位置以及在較小區(qū)域中的具體位置；

其次，位置表現(xiàn)為某宗居住房地產(chǎn)距離市中心、交通干線、購物中心、學(xué)校、醫(yī)療等重要場所的距離，越近位置越好；

第三，位置體現(xiàn)在某宗居住房地產(chǎn)的朝向，朝向除了考慮采光、通風(fēng)等因素外，還有一個重要的因素是景觀。當(dāng)住宅四周景觀基本一致時，通常東南朝向的住宅會優(yōu)于其他朝向，價格最高，而西北朝向最差，價格最低。但當(dāng)住宅四周景觀差異非常大時，景觀對住宅的影響就非常大，如當(dāng)住宅北向面對的是美麗的海景、江景、山景、公園等，北向的住宅價格往往比同樓層的其他朝向高；

第四，位置體現(xiàn)在樓層，不同樓層住宅之間的價格差異取決于總樓層數(shù)、有無電梯，一般而言，沒有電梯的傳統(tǒng)多層住宅的中間樓層最優(yōu)，頂層較差。有電梯的中高層住宅，樓層越高，景觀及空氣質(zhì)量越好，價格越高。

（2）交通條件。交通條件對于不同類型的房地產(chǎn)的含義不同，對于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達程度，如估價對象附近是否通行公共汽車、電車、地鐵，輕軌。交通條件較好的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。

（3）生活服務(wù)設(shè)施。生活服務(wù)設(shè)施較完善的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。居住房地產(chǎn)所處地段不一定要求繁華，即使處于商業(yè)繁華地段，也希望能夠鬧中取靜。作為居住房地產(chǎn)，一定要有比較完善的基本生活服務(wù)設(shè)施，例如：菜市場、商店、銀行、郵局等等。

（4）教育配套設(shè)施。教育配套設(shè)施是影響居住房地產(chǎn)價格的主要因素，主要指中、小學(xué)校和幼兒園、托兒所。名校效應(yīng)。教育配套設(shè)施較完善的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。

（5）環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境質(zhì)量較好的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。環(huán)境質(zhì)量包括居住房地產(chǎn)附近以及小區(qū)的綠化環(huán)境、自然景觀、噪音程度、空氣質(zhì)量、衛(wèi)生條件等。

2.影響居住房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

（1）建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級

建筑結(jié)構(gòu)的不同直接影響建筑的工程造價，即建筑成本，從而影響住宅的價格。住宅建筑結(jié)構(gòu)主要分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。建筑的高度、每一層的層高的不同也會影響建筑工程造價，高層住宅的建造成本會高于多層住宅。

（2）設(shè)施與設(shè)備

住宅的供水、排水、供電、供氣、共用天線、通訊等管線的完備程度，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等都會對住宅價格產(chǎn)生影響。

（3）建筑質(zhì)量

建筑質(zhì)量、保溫或隔熱設(shè)施、防水防滲漏措施等是否符合標準及質(zhì)量等級。

（4）裝飾裝修

對于新建住宅而言，住宅是否有裝修、裝修程度如何對其價格會產(chǎn)生較大的影響。一般情況下，可根據(jù)住宅的裝修狀況將住宅分為毛坯房、粗裝修房、普通裝修房、精裝修房、豪華裝修房，它們之間的價格差異很大，如近年來在北京、上海、廣州等大城市，出現(xiàn)了僅裝修費就高達每平方米幾千元的住房，即該類住房的裝修成本就基本相當(dāng)于普通住房的價格水平。然而對二手住宅而言，住宅是否有裝修、裝修程度如何對其價格的影響程度遠沒有一手房大，因為存在裝修的折舊問題。

3.影響居住房地產(chǎn)價格的主要權(quán)益因素

土地使用權(quán)剩余年限、容積率、是否是部分產(chǎn)權(quán)或有受限權(quán)利情形。

以后其他用途的房地產(chǎn)估價因素分析同。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！