房估知識(shí)點(diǎn)：商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理

1.商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取

商務(wù)辦公房地產(chǎn)主要以租賃經(jīng)營(yíng)為主，因此租金

的求取是非常重要的工作，與商業(yè)房地產(chǎn)一樣，商務(wù)

房地產(chǎn)租金往往采用比較法獲取，租金的求取應(yīng)注意以下方面：

（1）租約問(wèn)題

對(duì)商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)詳細(xì)了解是否存在合法租約的限制，租金的測(cè)算要區(qū)分租約期內(nèi)和租約期結(jié)束兩種情況。在租期內(nèi)（毀約除外）應(yīng)根據(jù)租賃合同中有關(guān)租金、費(fèi)用等的約定計(jì)算凈收益，租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)客觀租金水平、管理費(fèi)用、稅金等利用比較法求取待估商務(wù)房地產(chǎn)凈收益，并根據(jù)市場(chǎng)租金變化趨勢(shì)判斷未來(lái)租金水平。但如果合同租金明顯高于或低于市場(chǎng)租金的，應(yīng)關(guān)注租賃合同的真實(shí)性、解除租賃合同的可能性及其對(duì)收益價(jià)值的影響。

（2）租金構(gòu)成內(nèi)涵問(wèn)題

商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金構(gòu)成往往存在差異，主要表現(xiàn)為：①租金中包含物業(yè)管理費(fèi)；②租金中包含物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)；③租金中不包含物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)；④計(jì)租面積按建筑面積計(jì)，含分?jǐn)偨ㄖ娣e；⑤計(jì)租面積按套內(nèi)建筑面積計(jì)，不含分?jǐn)偨ㄖ娣e。顯然租金構(gòu)成內(nèi)涵的差異必然導(dǎo)致租金水平的差異，因此在用比較法求取待估商務(wù)房地產(chǎn)租金時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解交易實(shí)例租金的構(gòu)成內(nèi)涵，最好選擇具有同一租金構(gòu)成內(nèi)涵的實(shí)例，否則應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?

（3）租金的支付方式問(wèn)題

租金支付方式的不同，體現(xiàn)出資金時(shí)間價(jià)值的差異，必然導(dǎo)致租賃價(jià)格的差異。商務(wù)房地產(chǎn)租金的支付方式一般主要有：①按月分期支付；②按季度分期支付；③按年支付；④按租約期限一次性支付。通常情況下是以按月分期支付為主，因此在用比較法求取待估商務(wù)房地產(chǎn)租金時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解交易實(shí)例的租金支付方式。

（4）地下車庫(kù)租金問(wèn)題

商務(wù)辦公房地產(chǎn)的地下車庫(kù)往往是采取租賃經(jīng)營(yíng)，其租金收入一般分為兩部分，一部分是向訪客提供的臨時(shí)租車位，這部分車位占總車位數(shù)的比例會(huì)因商務(wù)房地產(chǎn)的辦公規(guī)模、租戶類型的不同而不同，如租戶中有部分是政府的對(duì)外辦事機(jī)構(gòu)，那么訪客就會(huì)較多，臨時(shí)租車位比重會(huì)相應(yīng)增多，另一部分是向業(yè)主提供的包月出租的車位。

包月出租的車位租金水平固定，按月收取，這部分的租金測(cè)算比較容易。而臨時(shí)租車位的租金往往是按小時(shí)的時(shí)段計(jì)，不同的時(shí)間段租金水平也不一樣，不同工作時(shí)段的利用率也不一樣，如周末的利用率比周工作日的會(huì)低很多，同一工作日的高峰時(shí)段比非高峰時(shí)段的利用率高，因此臨時(shí)租車位的租金測(cè)算比較復(fù)雜，首先應(yīng)了解不同時(shí)段的租金水平；第二了解同一工作日的高峰時(shí)段與非高峰時(shí)段車位的利用率差異，確定車位的工作日周轉(zhuǎn)次數(shù)；第三、了解工作日與非工作日車位的利用率差異，確定車位的非工作日周轉(zhuǎn)次數(shù)；最后分別測(cè)算工作日與非工作日的租金收入。

2.整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

在商務(wù)辦公房地產(chǎn)的實(shí)際評(píng)估中常碰見(jiàn)整層或幾層商務(wù)辦公房地產(chǎn)、單間或幾間商務(wù)辦公房地產(chǎn)、整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的估價(jià)。對(duì)于單間或幾間商務(wù)辦公房地產(chǎn)的估價(jià)相對(duì)比較容易，可以直接利用比較法或收益法進(jìn)行測(cè)算；而對(duì)于整層、整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的估價(jià)相對(duì)比較復(fù)雜。

一方面是由于市場(chǎng)上整層、整幢轉(zhuǎn)讓及出租的商務(wù)辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)交易實(shí)例比較少，另一方面是整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)功能的多樣性而表現(xiàn)出價(jià)值的差異性。在實(shí)際估價(jià)業(yè)務(wù)中，會(huì)涉及整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓、抵押、入股等而需要評(píng)估整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)格，下面主要就整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理進(jìn)行分析。

（1）單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)基本上只有辦公一種功能，沒(méi)有其他功能，對(duì)其估價(jià)主要可以采用比較法、收益法。由于市場(chǎng)上整幢轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的實(shí)例比較少，難以通過(guò)整幢轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。但由于單純型商務(wù)房地產(chǎn)只有辦公一種功能，每一層的價(jià)格差異比較小，層與層之間主要存在樓層價(jià)格差異，因此不管用那種方法，都可以先評(píng)估出某一層的價(jià)格，再確定層差修正系數(shù)，計(jì)算出所有樓層的價(jià)格。

（2）商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)是既有辦公功能又有居住功能，通常是樓的一部分是辦公，樓的另一部分是住宿。因此對(duì)商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)區(qū)分不同的功能區(qū)及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進(jìn)行估價(jià)，辦公用房可以采用比較法、收益法，居住用房主要采用比較法。

此外對(duì)商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)考慮辦公功能與居住功能的相互干擾和影響問(wèn)題，在選擇交易實(shí)例時(shí)首先應(yīng)選擇同為商住型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)，如果選擇其他類型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)交易實(shí)例，應(yīng)考慮進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?

（3）綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)是以辦公為主，同時(shí)又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場(chǎng)、展示廳、娛樂(lè)廳等，但其中用作辦公部分的面積最多。綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)的建筑面積一般在3萬(wàn)m2以上，有些可達(dá)10萬(wàn)m2以上，如廣州的中信廣場(chǎng)，建筑面積達(dá)23萬(wàn)m2 ，而即將于2010年竣工的西塔，其建筑面積高達(dá)41萬(wàn)m2 。由于綜合型商務(wù)房地產(chǎn)的建筑體量大、功能多樣性的特點(diǎn)，因此對(duì)其估價(jià)就比較復(fù)雜，為此，應(yīng)首先要區(qū)分不同的功能區(qū)，了解和確定各功能區(qū)的面積大小、經(jīng)營(yíng)方式、收益能力；根據(jù)不同功能區(qū)的收益性特點(diǎn)、實(shí)例收集的難易程度而選用不同的估價(jià)方法，主要采用比較法和收益法；最后將各功能區(qū)的價(jià)格進(jìn)行匯總得到整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)格。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！