房估知識點：瑕疵請求規(guī)則

（一）瑕疵請求權(quán)的含義

瑕疵請求權(quán)是指競買人在參與競買前或參與競買時，有權(quán)知道應(yīng)該知道的拍品的缺陷，如果該缺陷因他人的過錯被隱蔽了，成為買受人時可以為所受到的欺騙和損失主張權(quán)利。

瑕疵泛指拍賣標(biāo)的內(nèi)在質(zhì)量、品質(zhì)、數(shù)量等方面的缺陷。

瑕疵請求權(quán)是買受人相對于委托人和拍賣人擁有的權(quán)利。相對于買受人的瑕疵請求權(quán)，委托人和拍賣人負(fù)有告知的義務(wù)。

（二）瑕疵請求權(quán)規(guī)則的原理

（1）過錯責(zé)任理論

過錯是就行為人主觀存在故意或過失。故意是較為明顯的主觀過錯，反映在瑕疵請求規(guī)則中，就是委托人、拍賣人明知拍賣標(biāo)的有瑕疵，卻有意向競買人隱瞞；過失是較為隱晦的主觀過錯，它是在主觀上對于行為人的較高要求，反映在瑕疵請求規(guī)則中，就是委托人、拍賣人應(yīng)知拍賣標(biāo)的有瑕疵，卻由于疏忽而沒有告知競買人。

（2）擔(dān)保責(zé)任理論

拍賣標(biāo)的也是一種商品，委托人和拍賣人為其出售的拍賣標(biāo)的承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，應(yīng)當(dāng)擔(dān)保其出售的拍賣標(biāo)的不存在應(yīng)當(dāng)告知而未告知的瑕疵。

（三）瑕疵請求權(quán)的障礙

當(dāng)出現(xiàn)下列情形時，買受人主張瑕疵請求權(quán)遇到障礙。

（1）委托人、拍賣人無過錯。如果委托人、拍賣人能夠證明自己沒有過錯，則可以對抗瑕疵請求權(quán)。

（2）買受人過錯。表現(xiàn)為：疏忽、誤解、不當(dāng)行為。買受人的不當(dāng)行為可能導(dǎo)致瑕疵產(chǎn)生，如毀損、污染拍賣標(biāo)的等。

（3）聲明不保證。聲明不保證是指由于委托人、拍賣人難以確知拍賣標(biāo)的的真?zhèn)位蚱焚|(zhì)不予保證。拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標(biāo)的的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

（四）瑕疵請求規(guī)則的效力范圍

瑕疵請求權(quán)主要是針對拍賣人和委托人的，除他們有正當(dāng)理由對抗瑕疵請求權(quán)外，必須按此規(guī)則收回拍品并賠償損失。

1.誰知曉，誰負(fù)責(zé)

（1）委托人的責(zé)任

委托人必須受瑕疵請求規(guī)則的制約。委托人是拍賣標(biāo)的的所有權(quán)人或處分權(quán)人，委托人可能對告知與瑕疵負(fù)最終的責(zé)任。從告知程序上，委托人是第一位的告知義務(wù)。

（2）拍賣人的責(zé)任

拍賣人的責(zé)任并不以委托人的告知為前提，即使委托人未向拍賣人告知瑕疵，拍賣人依然在下述兩個層次上負(fù)責(zé)：其一，拍賣人知道或應(yīng)當(dāng)知道。委托人不知或不應(yīng)知不能證明拍賣人不知或不應(yīng)知，拍賣人作為代理人有獨立的行為能力，其是否已知或應(yīng)知，應(yīng)視具體情況而定。其二，拍賣人先行負(fù)責(zé)。

2.拍賣人先行負(fù)責(zé)

所謂先行負(fù)責(zé)，指只要拍賣標(biāo)的確實存在應(yīng)告知未告知的瑕疵，則無論該責(zé)任應(yīng)由誰承擔(dān)，均由拍賣人先行負(fù)責(zé)。至于其中應(yīng)由委托人承擔(dān)的責(zé)任，在拍賣人承擔(dān)責(zé)任后，向委托人追償。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！