房估知識點：瑕疵請求規(guī)則

（一）瑕疵請求權的含義

瑕疵請求權是指競買人在參與競買前或參與競買時，有權知道應該知道的拍品的缺陷，如果該缺陷因他人的過錯被隱蔽了，成為買受人時可以為所受到的欺騙和損失主張權利。

瑕疵泛指拍賣標的內在質量、品質、數(shù)量等方面的缺陷。

瑕疵請求權是買受人相對于委托人和拍賣人擁有的權利。相對于買受人的瑕疵請求權，委托人和拍賣人負有告知的義務。

（二）瑕疵請求權規(guī)則的原理

（1）過錯責任理論

過錯是就行為人主觀存在故意或過失。故意是較為明顯的主觀過錯，反映在瑕疵請求規(guī)則中，就是委托人、拍賣人明知拍賣標的有瑕疵，卻有意向競買人隱瞞；過失是較為隱晦的主觀過錯，它是在主觀上對于行為人的較高要求，反映在瑕疵請求規(guī)則中，就是委托人、拍賣人應知拍賣標的有瑕疵，卻由于疏忽而沒有告知競買人。

（2）擔保責任理論

拍賣標的也是一種商品，委托人和拍賣人為其出售的拍賣標的承擔擔保責任，應當擔保其出售的拍賣標的不存在應當告知而未告知的瑕疵。

（三）瑕疵請求權的障礙

當出現(xiàn)下列情形時，買受人主張瑕疵請求權遇到障礙。

（1）委托人、拍賣人無過錯。如果委托人、拍賣人能夠證明自己沒有過錯，則可以對抗瑕疵請求權。

（2）買受人過錯。表現(xiàn)為：疏忽、誤解、不當行為。買受人的不當行為可能導致瑕疵產生，如毀損、污染拍賣標的等。

（3）聲明不保證。聲明不保證是指由于委托人、拍賣人難以確知拍賣標的的真?zhèn)位蚱焚|不予保證。拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標的的真?zhèn)位蛘咂焚|的，不承擔瑕疵擔保責任。

（四）瑕疵請求規(guī)則的效力范圍

瑕疵請求權主要是針對拍賣人和委托人的，除他們有正當理由對抗瑕疵請求權外，必須按此規(guī)則收回拍品并賠償損失。

1.誰知曉，誰負責

（1）委托人的責任

委托人必須受瑕疵請求規(guī)則的制約。委托人是拍賣標的的所有權人或處分權人，委托人可能對告知與瑕疵負最終的責任。從告知程序上，委托人是第一位的告知義務。

（2）拍賣人的責任

拍賣人的責任并不以委托人的告知為前提，即使委托人未向拍賣人告知瑕疵，拍賣人依然在下述兩個層次上負責：其一，拍賣人知道或應當知道。委托人不知或不應知不能證明拍賣人不知或不應知，拍賣人作為代理人有獨立的行為能力，其是否已知或應知，應視具體情況而定。其二，拍賣人先行負責。

2.拍賣人先行負責

所謂先行負責，指只要拍賣標的確實存在應告知未告知的瑕疵，則無論該責任應由誰承擔，均由拍賣人先行負責。至于其中應由委托人承擔的責任，在拍賣人承擔責任后，向委托人追償。

2017年房地產估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學員備考，建設工程教育網搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學習參考，祝大家學習愉快、考試順利！