房估知識點：強制拍賣的概念、特點和原則

（一）強制拍賣的概念

強制拍賣是指國家執(zhí)法機關(guān)依法對被查封扣押的財產(chǎn)實行公開競價、把物品賣給出價最高的競買人、以清償債務(wù)為目的的一種強制執(zhí)行行為。

擁有強制拍賣權(quán)的國家機關(guān)有：法院、檢察院、公安機關(guān)、海關(guān)、稅務(wù)機關(guān)等。

（二）強制拍賣的特點（與任意拍賣相比）

（1）國家強制性。這是指對被執(zhí)行財產(chǎn)的拍賣是由法院根據(jù)國家賦予的執(zhí)行權(quán)而強制進行的，被執(zhí)行人是否同意不影響拍賣的進行。

（2）標的的非自有性。在執(zhí)行程序中，法院強制拍賣的不是法院自有財產(chǎn)，而是被執(zhí)行人的財產(chǎn)，這是強制拍賣區(qū)別于任意拍賣的一個基本特點，它決定了強制拍賣要遵守一系列不同于任意拍賣的特殊原則和規(guī)則，如法院處置權(quán)限定原則，限定拍賣傭金規(guī)則等。

（3）主體的特定性。這是指在法院強制拍賣的委托拍賣合同的雙方是法院和拍賣機構(gòu)這兩個特定的主體。

（4）目的的利他性。這是指法院強制拍賣被執(zhí)行財產(chǎn)，其目的不在于通過拍賣為自己營利或?qū)崿F(xiàn)其自身的其他經(jīng)濟目的，而是在于一方面實現(xiàn)申請執(zhí)行人的債權(quán)，另一方面充分保障被執(zhí)行人的合法權(quán)益。

（5）權(quán)利義務(wù)的不對等性。這是指在法院強制拍賣中，法院比拍賣機構(gòu)享有較多的權(quán)利、承擔較少的義務(wù)。

法院享有中止拍賣的權(quán)利（即合同法上的單方中止履行的權(quán)利）、撤銷拍賣委托的權(quán)利（即合同法上的單方解除合同的權(quán)利）、嚴格監(jiān)督拍賣程序的權(quán)利以及對拍賣結(jié)果的單方確認權(quán)，而拍賣機構(gòu)則不享有同樣或類似的權(quán)利。

（三）強制拍賣的基本原則

1.法院處置權(quán)限定原則

法院處置權(quán)限定原則，是指在強制拍賣中，法院雖然對拍賣標的依法享有一定的處置權(quán)，但為了充分保障執(zhí)行當事人的合法權(quán)益，對法院的處置權(quán)應(yīng)當予以嚴格限定。該原則本質(zhì)上是由強制拍賣標的的非自有性決定的。

對法院處置權(quán)的限定主要表現(xiàn)在：

一是在被執(zhí)行人自動履行義務(wù)后，法院必須及時主動地終止拍賣程序，否則將對被執(zhí)行人的權(quán)利造成傷害。

二是法院原則上應(yīng)當對拍賣標的確定保留價，防止以任意保留價拍賣被執(zhí)行財產(chǎn)，損害被執(zhí)行人和申請執(zhí)行人的財產(chǎn)權(quán)利。確定保留價不得過低，即保留價應(yīng)當有一個底線。這也稱為禁止無保留價原則，屬于法院處置權(quán)限定原則的派生原則。

三是如果在拍賣程序中案外人對拍賣標的提出執(zhí)行異議，則法院不得繼續(xù)強行拍賣，而須中止拍賣、審查執(zhí)行異議是否成立，否則有可能損害案外人對拍賣標的享有的合法權(quán)益。

2.法院主導拍賣程序原則

法院主導拍賣程序原則，是指整個強制拍賣過程，包括拍賣程序的啟動、進行、中止、終結(jié)均由法院決定。從本質(zhì)上看，該原則是由法院強制拍賣的國家強制性和目的的利他性決定的。

法院在強制拍賣過程中的主導地位和主導作用主要體現(xiàn)在以下方面：一是是否委托由法院決定；二是法院有權(quán)在出現(xiàn)中止事由時單方中止拍賣程序；三是法院有權(quán)在出現(xiàn)終結(jié)拍賣事由時單方解除委托拍賣合同，終結(jié)拍賣程序；四是法院有權(quán)對強制拍賣的各個環(huán)節(jié)和過程方面進行嚴格的監(jiān)督和檢查；五是法院有權(quán)對拍賣結(jié)果依法進行審查，并根據(jù)法律規(guī)定作出是否予以確認的裁定，如果發(fā)現(xiàn)拍賣機構(gòu)與競買人之間惡意串通，或者是競買人之間相互惡意串通，并給他人造成損失時，法院應(yīng)當宣告拍賣無效。

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