房估知識(shí)點(diǎn)：不按期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。

【例題】某市政府將一閑置土地使用權(quán)無(wú)償回收，提供給甲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房，項(xiàng)目總投資預(yù)算為3800萬(wàn)元。甲房地產(chǎn)公司通過(guò)招標(biāo)方式確定了乙建筑公司為該項(xiàng)目施工企業(yè)。程某于2008年7月預(yù)購(gòu)了該項(xiàng)目的一套住宅，并申請(qǐng)了住房公積金抵押貸款。2008年10月該項(xiàng)目竣工并交付使用，丙物業(yè)公司負(fù)責(zé)該住宅小區(qū)物業(yè)管理。程某在驗(yàn)房時(shí)，發(fā)現(xiàn)存在墻面滲水、管道堵塞等質(zhì)量問(wèn)題。在辦理入住手續(xù)時(shí)，程某還通過(guò)由開(kāi)發(fā)公司代繳的方式，交納了產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)稅費(fèi)、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金以及第一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

1.根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)，閑置土地滿(mǎn)（ ）未動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)，政府可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。

A.6個(gè)月

B.1年

C.2年

D.3年

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是對(duì)不按期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的處理原則?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。這里所指的滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的起止日是自土地使用權(quán)出讓合同生效之日計(jì)算起至次年同月同日止。動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入的日期。動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入，開(kāi)工后必須不間斷地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)。參見(jiàn)教材P93。

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》還規(guī)定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費(fèi)。

（1）因不可抗拒力造成開(kāi)工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪澇等自然災(zāi)害。

（2）因政府或者政府有關(guān)部門(mén)的行為而不能如期開(kāi)工的或中斷建設(shè)一年以上的。

（3）因動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)的情況而延期動(dòng)工開(kāi)發(fā)的。如發(fā)現(xiàn)地下文物、拆遷中發(fā)現(xiàn)不是開(kāi)發(fā)商努力能解決的問(wèn)題等。

【例題】國(guó)有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自（ ）之日起滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以收取土地閑置費(fèi)。

A.使用土地

B.土地使用權(quán)出讓合同生效

C.土地使用權(quán)出讓金繳納

D.土地使用證取得

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是對(duì)不按期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的處理原則。滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的起止日是自土地的使用權(quán)出讓合同生效之日計(jì)算起至次年同月同日止。參見(jiàn)教材P93。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！