（一）住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

1.宏觀環(huán)境分析

（1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境。首先要闡明城市的地位，即城市所處經(jīng)濟(jì)圈的基本情況，城市在所處經(jīng)濟(jì)圈中的地位。第二要分析城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。即分析城市GDP和人均GDP及其變化情況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其演進(jìn)、城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及重大產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展?fàn)顩r、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況以及房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、城市化進(jìn)程等。

第三分析城市的社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r。即分析城市人口及其近年的變動(dòng)情況、城市外來人口狀況與人口導(dǎo)入政策、城市在崗職工平均工資水平及其變化趨勢(shì)、城市居民人均可支配收入及其變動(dòng)趨勢(shì)、城市居民儲(chǔ)蓄存款余額及其變化趨勢(shì)、社會(huì)消費(fèi)品零售額。

（2）城市規(guī)劃。分析城市發(fā)展的總體目標(biāo)，城市總體布局規(guī)劃；城市區(qū)域功能劃分，各區(qū)域規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)；城市交通建設(shè)狀況；城市更新和舊村改造。

（3）政策環(huán)境。政策環(huán)境是指房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的政策和制度環(huán)境，主要分析與房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策和土地政策等。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)分析

（1）城市土地供應(yīng)。分析城市歷年土地成交情況、區(qū)域土地價(jià)格變動(dòng)，土地出讓政策變化和土地供應(yīng)特征等。

（2）城市住宅開發(fā)狀況。分析歷年住宅施工面積、新開工面積、竣工面積等。

（3）住宅供給和需求狀況。分析歷年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積、政策性住房建設(shè)狀況、歷年住宅銷售面積和銷售金額、空置面積、市場(chǎng)消化系數(shù)、外銷面積、平均價(jià)格、房?jī)r(jià)收入比等。

（4）存量住宅交易狀況。分析歷年存量房成交面積、成交價(jià)格、存量房租售價(jià)格比等。

3.客戶分析

（1）產(chǎn)品的需求特征。分析市場(chǎng)上主流的和消費(fèi)者偏好的住宅類型、建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)、建筑面積、功能空間的配置、面積分配；小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)；小區(qū)配套設(shè)施。

（2）產(chǎn)品購(gòu)買決策過程。分析消費(fèi)者購(gòu)房的動(dòng)因，獲取信息的途徑，影響消費(fèi)者決策的因素等。

（3）客戶生活形態(tài)特征。分析不同生活形態(tài)下不同族群的生活觀、消費(fèi)觀和傳播觀，如消費(fèi)者年齡、家庭生命周期、個(gè)人和家庭收入、工作及休閑觀念、購(gòu)物與消費(fèi)方式等方面。

4.競(jìng)爭(zhēng)分析

（1）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。主要是針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的專業(yè)化程度、品牌知名度、資金實(shí)力、開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式、樓盤質(zhì)量、成本狀況及成本優(yōu)勢(shì)、價(jià)格策略、與當(dāng)?shù)卣块T的關(guān)系、歷年來的項(xiàng)目開發(fā)情況以及項(xiàng)目銷售情況等方面進(jìn)行分析研究。

（2）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析。主要是分析建成或正在建設(shè)中的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目，具體包括：項(xiàng)目區(qū)位、占地面積、建筑面積、規(guī)劃與建筑特征、配套設(shè)施、綠化率、面積戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建造年代、空置、價(jià)格、付款方式、廣告策略、銷售狀況等。

（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

1.宏觀環(huán)境分析

（1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境。參考住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究。

（2）城市規(guī)劃。參考住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究。

（3）城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。分析城市商業(yè)定位及發(fā)展目標(biāo)；商業(yè)中心規(guī)劃布局；各類商業(yè)專項(xiàng)市場(chǎng)規(guī)劃布局；大型零售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。

（4）政策環(huán)境。參考住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究。

2.商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)

（1）城市商業(yè)用地的供應(yīng)。分析歷年供應(yīng)的商業(yè)用地，包括土地位置、面積、容積率、土地價(jià)格等關(guān)鍵指標(biāo)，推算未來商業(yè)形態(tài)分布、商業(yè)房地產(chǎn)未來供應(yīng)等情況，以及根據(jù)土地價(jià)格變動(dòng)推斷未來幾年商業(yè)物業(yè)的價(jià)格走勢(shì)。

（2）城市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)情況。通過分析歷年商業(yè)房地產(chǎn)施工面積、新開工面積、竣工面積等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)周期，進(jìn)一步推斷未來幾年內(nèi)的商業(yè)房地產(chǎn)的供應(yīng)情況。

（3）商業(yè)房地產(chǎn)需求狀況分析。分析歷年商業(yè)房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額、平均價(jià)格、商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況、租金走勢(shì)以及商業(yè)房地產(chǎn)出租率等。

（4）租售價(jià)格比。租售價(jià)格比被廣泛用于衡量一個(gè)城市或地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)的投資價(jià)值，在國(guó)內(nèi)，評(píng)判商業(yè)的投資價(jià)值時(shí)，較多采用的租售價(jià)格比為120～150倍之間。通過觀察該指標(biāo)可以判斷城市或地區(qū)商業(yè)物業(yè)的價(jià)格水平或投資價(jià)值以及商業(yè)成熟度和經(jīng)商環(huán)境。

3.商圈（區(qū)域）分析

（1）商圈環(huán)境。商圈環(huán)境指商圈內(nèi)的基本情況，分析內(nèi)容主要包括，商圈內(nèi)人口總量及構(gòu)成，交通條件，各種功能物業(yè)總量，市政配套與基礎(chǔ)設(shè)施。

（2）商圈流量。主要分析商圈的車流量，包括車型、數(shù)量以及行駛方向；人流量，研究的內(nèi)容包括數(shù)量、性別以及步行方向。

（3）商業(yè)房地產(chǎn)分布。分析商業(yè)房地產(chǎn)所處位置，商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及價(jià)格，商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)，包括建筑形式、建筑面積、開間與進(jìn)深、層高等。

（4）商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。

（5）典型項(xiàng)目（案例分析）。

4.消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析

（1）消費(fèi)目的。消費(fèi)的目的不同就會(huì)反映出不同的消費(fèi)需求。

（2）消費(fèi)時(shí)間。主要是消費(fèi)頻率和消費(fèi)主要時(shí)段分析。

（3）消費(fèi)對(duì)象。消費(fèi)者的消費(fèi)構(gòu)成。

（4）消費(fèi)數(shù)量。分析消費(fèi)商品的數(shù)量和支付金額。

（5）消費(fèi)地點(diǎn)。主要了解消費(fèi)區(qū)域或商家選擇及選擇原因。

（6）消費(fèi)者特征。包括個(gè)人的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)特征。

5.客戶分析

（1）對(duì)所處行業(yè)的認(rèn)識(shí)。包括進(jìn)入該行業(yè)的時(shí)間、行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展前景等。

（2）現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)情況。包括當(dāng)前物業(yè)的狀況、營(yíng)業(yè)額、是否有擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的愿望等。

（3）選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。如產(chǎn)業(yè)聚集、所處商圈、物業(yè)形態(tài)、物業(yè)管理等。

（4）投資的偏好、投資的標(biāo)準(zhǔn)及投資能力。

（三）寫字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

1.宏觀環(huán)境分析

（1）城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。

（2）城市規(guī)劃和城市功能。

2.寫字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)

（1）寫字樓用地供應(yīng)。

（2）城市寫字樓開發(fā)狀況。

（3）寫字樓供給和需求狀況。

3.商務(wù)圈（區(qū)域）分析

（1）商務(wù)區(qū)分布。

（2）圈層環(huán)境分析。

4.競(jìng)爭(zhēng)、典型項(xiàng)目研究

（1）項(xiàng)目的基本情況。

（2）項(xiàng)目規(guī)模。

（3）項(xiàng)目等級(jí)。

（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)。

（5）入住企業(yè)特征。

（6）運(yùn)營(yíng)情況。

（7）寫字樓建筑特點(diǎn)。

（8）附屬設(shè)施情況。

5.寫字樓客戶分析

（1）產(chǎn)品需求及需求特征。

（2）決策過程和影響因素。

（3）寫字樓客戶特征。分析客戶所屬行業(yè)、企業(yè)規(guī)模、現(xiàn)辦公面積、企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)規(guī)模的計(jì)劃等。

（四）酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

1.宏觀環(huán)境分析

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r。

（2）城市的功能定位和規(guī)劃。

2.酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)

（1）酒店房地產(chǎn)開發(fā)狀況。

（2）酒店房地產(chǎn)的供給狀況。

（3）酒店房地產(chǎn)的需求狀況。

（4）酒店的經(jīng)營(yíng)狀況。包括酒店的年平均入住率、酒店的平均日房?jī)r(jià)等。

3.酒店消費(fèi)者分析

（1）消費(fèi)者的構(gòu)成和特征。

（2）消費(fèi)模式和需求特征。

（3）決策過程及影響因素。

4.酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析

對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)進(jìn)行分析的主要目標(biāo)是通過對(duì)各種數(shù)據(jù)和信息的搜集與分析，充分了解競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)酒店業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，獲取關(guān)于行業(yè)領(lǐng)先者或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的信息，為項(xiàng)目的開發(fā)可行性判斷、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開發(fā)節(jié)奏和營(yíng)銷策略提供參考依據(jù)和借鑒，并選擇合適的競(jìng)爭(zhēng)策略。分析內(nèi)容主要包括：

（1）行業(yè)狀況分析。

（2）競(jìng)爭(zhēng)酒店研究。

5.酒店經(jīng)營(yíng)者分析（略）

【案例4-1】

××市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告

六、市場(chǎng)調(diào)查研究結(jié)論

1.經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)為××市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最基本的支撐；

2.房地產(chǎn)政策雖然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所影響，但對(duì)于××市房地產(chǎn)大勢(shì)的影響較小；

3.企業(yè)主及中高層管理者自住和投資需求是××市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要需求，這部分消費(fèi)者既是本地人又是外地人，購(gòu)房需求強(qiáng)烈，地緣關(guān)系決定其購(gòu)房區(qū)域；

4.從市場(chǎng)供給來看，二房、三房、四房等戶型并存，面積100～140平方米的產(chǎn)品依然是市場(chǎng)供給和需求的主要產(chǎn)品，小戶型在城區(qū)供應(yīng)量放大，市場(chǎng)普遍反映良好；

5.交通依然是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要因素，決定了各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平，同時(shí)也是決定項(xiàng)目成功最關(guān)鍵因素；

6.本地知名開發(fā)商依然通過良好的政府關(guān)系，往往可以低價(jià)拿地或者取得資源較好的地塊，過去不太注重樓盤開發(fā)品質(zhì)，已竣工樓盤多質(zhì)素一般，但目前已經(jīng)進(jìn)入由追求規(guī)模向品質(zhì)、規(guī)模并重發(fā)展階段。