2016年房地產估價師考試將在2016年10月15、16日進行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產估價案例與分析》科目的知識點，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢想成真！

（一）影響工業(yè)房地產價格的主要區(qū)位狀況

1.交通條件

工業(yè)企業(yè)通常需要大量運進原材料及燃料，運出產品，因此必須有便捷的交通條件，例如：鄰近公路交通干線或有符合運輸條件的道路與公路干線相連，有鐵路專用線進入廠區(qū)，鄰近通航河道（或海岸）且有專用碼頭。以上公路、鐵路和水運交通條件若能同時滿足兩項以上則更好。

2.基礎設施

工業(yè)生產對基礎設施的依賴較強，當?shù)氐碾娏闆r，生產用水能否滿足需要，排污及污染治理的可能性，通訊條件等等，都是影響工業(yè)房地產價格的主要區(qū)位狀況。

3.地理位置

有些工業(yè)生產要求對地理位置的選擇具有特殊性，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道且應避免污染對下游造成重大影響；化工企業(yè)則不應設在山溝里；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸距離；等等。工業(yè)房地產的地理位置符合生產的要求是該類房地產的顯著特點。

（二）影響工業(yè)房地產價格的主要實物狀況

1.用地面積與形狀

廠區(qū)用地面積大小應該合理，面積太小無法滿足生產需要，太大則多出的部分并不能增加房地產的價值，但有時要考慮廠區(qū)擴建預留用地；用地形狀、地勢應符合生產要求，不同的生產常常要求不同的用地形狀及地勢。

2.地質和水文條件

廠區(qū)用地的地質條件應滿足廠房建設和材料堆放場地對土質、承載力的要求；當?shù)厮臈l件應滿足廠區(qū)建設和生產的要求，例如：地下水位過高會影響建設施工，地下水有腐蝕性則會腐蝕基礎（特別是樁基礎）。河流的常年水位和流速、含砂量則影響生產取水及污水排放。洪水水位的高低則關系到廠區(qū)是否有被淹沒的可能性。

3.房地產用途

在進行工業(yè)房地產抵押、清算、兼并等目的估價時，由于房地產的用途可能發(fā)生改變，因此要考慮該房地產改作其他用途以及用于其他產品生產的可能性。