2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將在2016年10月15、16日進(jìn)行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復(fù)習(xí)更有針對(duì)性，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目的知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢(mèng)想成真！

該酒店占地面積3691m2，總高22層，地下1層，總建筑面積為28105.32m2，酒店于2003年9月開(kāi)始營(yíng)業(yè)，并于2005年4月17日取得《中國(guó)四星級(jí)飯店證書(shū)》。該酒店是一家集客房、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的多功能商務(wù)型酒店，目前已成為虎門(mén)鎮(zhèn)標(biāo)志性建筑物之一。

該酒店自開(kāi)業(yè)以來(lái)經(jīng)營(yíng)收益穩(wěn)定上升，年經(jīng)營(yíng)收入從2003年的2100余萬(wàn)元上升至2005年的1.38億元。酒店各功能部分經(jīng)營(yíng)狀況良好，客房入住率在××市同檔次酒店中處于較高水平，年均入住率可達(dá)到85%左右，酒店平均房?jī)r(jià)在350元左右。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，××市同檔次酒店平均價(jià)格在400～450元左右，考慮到本酒店的規(guī)模及地域因素，我們認(rèn)為本酒店的客房定價(jià)合理，有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，加之虎門(mén)為中國(guó)的服裝之都，該鎮(zhèn)商務(wù)型客戶(hù)較多，我們預(yù)計(jì)本酒店的長(zhǎng)期發(fā)展前景良好。

酒店的功能分布情況如下：

1層：接待大堂、佛羅倫薩西餐廳、大堂吧、商務(wù)中心、工藝精品店、停車(chē)場(chǎng)、發(fā)廊。該層大堂一側(cè)約50m2出租經(jīng)營(yíng)工藝精品店，月租金為15000元。停車(chē)場(chǎng)內(nèi)部分面積出租經(jīng)營(yíng)發(fā)廊，月租金為10000元，停車(chē)場(chǎng)內(nèi)35.1m2出租經(jīng)營(yíng)士多店，月租金為5500元。西餐廳設(shè)有餐位80個(gè)。

2層：整層作為海港中餐廳，設(shè)有25間不同大小的包房，總餐位數(shù)550個(gè)，該餐廳的人均消費(fèi)在100～150元之間。

3層：該層為KTV俱樂(lè)部，共設(shè)有各類(lèi)型豪華包房42間，其中小包房5間，中包房17間，大包房7間，豪華大包房9間，總統(tǒng)包房4間。小包房最低消費(fèi)為900元/間，豪華包房的最低消費(fèi)為2800元/間，所有包房平均消費(fèi)約為2500元/間。該層的小商品店出租經(jīng)營(yíng)，月租金為9200元。

4層：櫻之戀康樂(lè)部（桑拿中心），該層設(shè)有日式按摩房67間，目前有57間正在營(yíng)業(yè)，其余在裝修中，預(yù)計(jì)8月可以對(duì)外營(yíng)業(yè)。根據(jù)介紹該桑拿房的平均消費(fèi)在484元左右。

5層、7層至22層：全部為客房，共10種類(lèi)型客房，客房總數(shù)為221間。其中二十一層為行政樓層客房。

6層：設(shè)有2個(gè)大型會(huì)議室，目前正在裝修中，預(yù)計(jì)在今年8月可以營(yíng)業(yè)。

地下室：該層為設(shè)備用房及洗衣房等配套設(shè)施用房。

該酒店基本裝修情況如下：

外墻：裙樓貼大理石；大堂：地面鋪大理石，內(nèi)墻貼大理石，天花為藝術(shù)吊頂；走廊：地面鋪大理石，內(nèi)墻貼大理石，天花為石膏板吊頂；客房：地面鋪實(shí)木地板、部分鋪地毯，內(nèi)墻貼墻紙，天花石膏板吊頂。

酒店設(shè)施：中央空調(diào)、熱水系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋、煙感報(bào)警、網(wǎng)絡(luò)接線(xiàn)、智能系統(tǒng)及監(jiān)控系統(tǒng)等，室內(nèi)及室外共配有100余個(gè)停車(chē)位。

目前酒店服務(wù)項(xiàng)目有商場(chǎng)、飲食、娛樂(lè)、客房、康體、商務(wù)、會(huì)議、健身等。其中客房、商務(wù)、會(huì)議、健身為酒店自主經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，商場(chǎng)、飲食、娛樂(lè)、康體等為酒店出租經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。

其基本情況如下：

1層：酒店大堂、商場(chǎng)、美容美發(fā)室，營(yíng)業(yè)面積約1050m2，其中商場(chǎng)和美容美發(fā)室為出租經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目；另有一個(gè)50個(gè)車(chē)位的停車(chē)場(chǎng)。

2層：整體出租，經(jīng)營(yíng)中餐（龍滕海鮮酒樓）和西餐，營(yíng)業(yè)面積合計(jì)約1980m2。其中中餐大廳可同時(shí)容納200人就餐；并有28個(gè)包房，每個(gè)包房可同時(shí)容納15人就餐。西餐廳設(shè)有80個(gè)座位。

3層：整體出租，經(jīng)營(yíng)歌舞廳，營(yíng)業(yè)面積約1980m2。設(shè)有近20個(gè)各種中、小包間。

4層：整體出租，經(jīng)營(yíng)桑拿洗浴，營(yíng)業(yè)面積約1980m2。設(shè)有豪華房12間、貴賓房17間、豪華貴賓房6間。

5～8層：酒店客房，營(yíng)業(yè)面積約7920m2。設(shè)有各類(lèi)套房146間，其中：標(biāo)準(zhǔn)單人房44間、豪華單人房15間、豪華雙人房21間、商務(wù)房40間、蜜月房7間、套房4間、豪華商務(wù)房3間、豪華蜜月房8間、行政套房3間、高級(jí)行政套房1間。

9層：酒店會(huì)議中心、健身中心、網(wǎng)球場(chǎng)。共有3個(gè)會(huì)議室：大會(huì)議室可以容納300人會(huì)議，中、小會(huì)議室可分別容納80人、20人會(huì)議。

10層：為酒店臨時(shí)建筑（尚未辦理產(chǎn)權(quán)證件），目前為酒店辦公用房。

各部分功能分布應(yīng)和后面的客房收入計(jì)算一一對(duì)應(yīng)，不能漏算。如另有一個(gè)50個(gè)車(chē)位的停車(chē)場(chǎng)，后面沒(méi)有計(jì)算

不能多算，如1層：酒店大堂，單獨(dú)估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價(jià)值是沒(méi)有意義的。不僅如此，這樣單獨(dú)估算的結(jié)果必然是導(dǎo)致價(jià)值的重復(fù)計(jì)算。

同理10層酒店辦公用房，也是為整個(gè)酒店服務(wù)，收益含在其他各部分收入中，所以不必計(jì)算，如果用于出租，可進(jìn)行計(jì)算。