2016年房地產(chǎn)估價師考試將在2016年10月15、16日進行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復(fù)習(xí)更有針對性，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價案例與分析》科目的知識點，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢想成真！

1.合法性分析

估價對象為××市××區(qū)××號8樓、14樓、15樓、16樓的辦公房地產(chǎn)，根據(jù)估價委托人提供的《××省房地產(chǎn)權(quán)證》等資料記載，其證載合法批準用途為辦公，實際用途亦為辦公，本次估價按其法定辦公用途進行估價。

2.利用方式分析

最高最佳利用原則要求估價價值應(yīng)是在合法利用方式下，各種可能的利用方式中能夠使估價對象的價值達到最大的利用方式的估價結(jié)果，具體如下：

（1）保持現(xiàn)狀前提：估價對象房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用為前提進行估價，保持現(xiàn)狀的條件是新房地產(chǎn)價值減將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤小于現(xiàn)有房地產(chǎn)價值。

（2）裝飾裝修改造前提：估價對象房地產(chǎn)進行裝飾裝修改造但不改變用途再予以利用最為有利時，應(yīng)以裝飾裝修改造但不改變用途再予以利用為前提進行，對估價對象進行裝飾裝修改造的條件是裝飾裝修改造后房地產(chǎn)價值減裝飾裝修改造的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)狀裝修的房地產(chǎn)價值。

（3）改變用途前提：改變估價對象用途再予以利用最為有利時，應(yīng)以改變用途再予以利用為前提進行估價，對估價對象改變用途的條件是改變用途后房地產(chǎn)價值減改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價值。

（4）重新開發(fā)前提：對估價對象進行重新開發(fā)再予以利用最為有利時，應(yīng)以重新開發(fā)再予以利用為前提進行估價，對估價對象重新開發(fā)的條件是重新開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值減重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)有的房地產(chǎn)價值。

（5）上述情況的某種組合：估價對象改變用途和裝飾裝修改造再予以利用最為有利時，應(yīng)以改變用途和裝飾裝修改造再予以利用為前提進行估價，對估價對象改變用途和裝飾裝修改造的條件是改變用途和裝飾裝修改造后房地產(chǎn)價值減改變用途和裝飾裝修改造的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)狀用途的房地產(chǎn)價值。

估價對象為××市××區(qū)××號8樓、14樓、15樓、16樓的辦公房地產(chǎn)，估價對象現(xiàn)出租作辦公使用，估價對象所在樓宇建筑結(jié)構(gòu)合理，耐用性好，裝修豪華，保養(yǎng)維護良好。估價對象約建于1997年，裝修成新度較高，重新裝修對房地產(chǎn)價值影響較?。还纼r對象規(guī)劃為辦公，按現(xiàn)行××市政策，改變用途和重新開發(fā)的情況可能性非常小；預(yù)計未來估價對象將繼續(xù)保持辦公現(xiàn)狀使用。

3.最佳規(guī)模與最佳用途分析

（1）收益遞增遞減原理：對一宗土地的開發(fā)利用強度，如容積率、建筑規(guī)模、建筑高度、建筑層數(shù)，超過一定限度后，收益開始下降。估價對象位于××市××區(qū)××號8樓、14樓、15樓、16樓，鄰近基本多為高級寫字樓，估價對象所在樓宇總樓層為35層，相比鄰近超高層樓宇，估價對象規(guī)模適中。

（2）均衡原理：是以估價對象的內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳利用。估價對象所在樓宇規(guī)模適中且位于第8、14、15、16層，估價對象的土地與建筑物組合方式是最佳的。

（3）適合原理：是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為是最高最佳利用。估價對象位于××市××區(qū)××號8樓、14樓、15樓、16樓，所在區(qū)域已形成良好的商務(wù)辦公氛圍，是××市城區(qū)重要商務(wù)辦公區(qū)，估價對象非常適合作辦公使用。