【提問】關于房地產(chǎn)估價師精講班第8講錄音講座的問題如工程總投資5000萬，其中土地出讓金1000萬，那么實際投資額占總投資的25%以上的概念中，總投資額是按4000萬算是按5000萬算，我的理解是按4000萬算，不知正確嗎？

【回答】學員uu，您好！您的問題答復如下：

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時必須具備的條件。 (1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓；(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25％以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。目前對《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的此問題并沒有確切的解釋。我的理解，應從以下兩個方面解釋，應都是正確的：一是將“開發(fā)投資總額”，理解為“項目總投資”，即：開發(fā)投資總額包括出讓地價款，開發(fā)投資總額X25%+已交納的土地使用權出讓金，才符合轉(zhuǎn)讓條件。二是將“開發(fā)投資總額”，理解為“項目總投資”的組成部分，則開發(fā)投資總額不含出讓地價款，開發(fā)投資總額X25%+已交納的土地使用權出讓金，才符合轉(zhuǎn)讓條件。

★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師—房地產(chǎn)基本制度與政策