【提問】土地費用及相應(yīng)管理費利息：（15%，2.5年）是已知條件么？6203萬美元是怎么來的??？ 我怎么覺得應(yīng)該是3年整啊。2002年3月-2005年3月

　　【回答】您好！您的問題答復(fù)如下：

　　首先認(rèn)為表格中前面的數(shù)據(jù)都是已知的，在計算財務(wù)費用的這里直接使用。

　　其次，其實本題已經(jīng)在表格中給出了利息計算的年份分別為2.5年和1.375年這兩個數(shù)據(jù)計算如下：

　　本工程2002年4月初開工，2005年3月底竣工，正好三年，而土地費用在題目中P185頁題目的最后一段明確“假設(shè)土地費用在項目開始的第一年均勻支付”，所以土地費用（認(rèn)為包括土地管理費的部分）計算利息的時間為第一年算半年，后面兩年算整年，為：1/2+2=2.5年。

　　另外，題目中明確“建造費用（開發(fā)成本）和管理費用等在項目建造期內(nèi)均勻投入”，這里首先需要明確，買地的那段時間不算建造期，建造期從2002年7月初開始，到2005年3月底結(jié)束，總共是2.75年，同時因為是均勻投入，所以計算利息的年份為2.75/2=1.375年。

　　其實這兩個年份搞清楚了，后面的計算就不難了，分別計算如下：

　　土地費用及相應(yīng)管理費利息：

　　14400×（1+3%）×【（1+15%）2.5-1】=6203 21788×（1+3%）×【（1+15%）1.375-1】=4755這里的乘以（1+3%）都是將管理費的部分算進(jìn)去，因為表格3.1說明了管理費費率是3%融資費用就是前兩項之和乘以10%，也就是（6203+4755）×10%=1096財務(wù)費用就是這三項的綜合=6203+4755+1096=12054祝您學(xué)習(xí)愉快！

　　祝您順利通過考試！

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理