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　　“虛擬產權式商鋪”普遍采取長期返租的銷售方式，投資者往往看中這種銷售方式的長期穩(wěn)定性回報，然而實際上，只要認真分析投資過程中的來龍去脈，就會發(fā)現(xiàn)這種長期包租的虛擬產權式商鋪問題很多虛擬產權式商鋪是一些發(fā)展商“套錢融資”的手法，一方面發(fā)展商用低租金招大商家進場，另一方面卻要給小業(yè)主高回報，無疑是利益的損失者，一旦其資金回報率達不到年回報8％，必然要虧損甚至倒閉；另一方面，小業(yè)主在包租期內和包租期滿后風險都很大，小業(yè)主也是利益損失者，在不發(fā)生發(fā)展商和大商家經(jīng)營倒閉的情況下，小業(yè)主在10年左右的包租期可能得到穩(wěn)定的回報，但是10年內小業(yè)主的投資還沒有回本，而10年后產權分離商場難以為繼。

　　“虛擬產權式商鋪”事實上成了不少發(fā)展商資金回籠的工具，這種銷售方式，商鋪可以賣，酒店套房也可以賣，甚至連公共廁所都可以賣了，反正是包租十年。而真正的問題在于，十年包租期內會不會出問題，十年包租期滿后業(yè)主怎么辦？因此，“虛擬產權式商鋪”就像一顆“定時炸彈”，已經(jīng)為市場埋下了隱患，以10年包租期來說，如果10年包租期內，由于發(fā)展商或大商家任何一家經(jīng)營不善或倒閉，這顆“定時炸彈”極有可能提前引爆。

　　問題在于虛擬產權式商鋪，其鋪位分割與實際經(jīng)營賣場不吻合。虛擬產權式商鋪，絕大部分為大商家長期包租或者以百貨賣場的形式經(jīng)營，而超市、百貨的開放式賣場布局，導致經(jīng)營的鋪位與銷售分割的鋪位完全不一致，投資者購買的鋪位有的成了貨架，有的成了通道，有的成了裝飾物。

　　其次，包租期內可能出問題，包租期滿后難以為繼。一方面虛擬產權式商鋪包租期滿后，業(yè)主找不到自己的鋪位。由于經(jīng)營鋪位與銷售鋪位不一致，業(yè)主在包租期滿后根本找不到自己的鋪位，如何再出租？有的商場包租銷售，通道劃分根本不符合經(jīng)營的需要，這樣的項目即使全部銷售出去，將來又如何招商經(jīng)營？

　　另一方面，超市百貨大賣場一般采取統(tǒng)一收銀扣點模式，而不是直接向租戶收取租金，包租期滿后，小業(yè)主將來如何向租戶收租？大商家整體租賃的租金相當于同地段租金的一半以下，包租期滿后，小業(yè)主接受不了大商家的過低的租金要求怎么辦？大商家談不好租金撤走了，商場如何再經(jīng)營？投資的價值如何體現(xiàn)？

　　盡管“虛擬產權式商鋪”這一銷售模式在深圳、在珠三角、在全國各地正大行其道，但其根本上是一些中小開發(fā)商所為，更要引起注意的是，由此產生了回購、免首期、變向漲價向銀行套錢的促銷手段，其負作用非同一般。而這一銷售模式前兩年之所以火爆，主要是低門檻、低月供，吸引了并無商鋪投資經(jīng)驗的白領階層，隨著長期返租銷售的問題日益暴露，市場對此已漸不認同。