2016房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》講義：房地產(chǎn)法制建設(shè)

　　我國(guó)房地產(chǎn)法律體系：

　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)的法律法規(guī)體系建設(shè)已取得了顯著成績(jī)，該體系的構(gòu)架由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方性政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范等構(gòu)成。其中，法律主要有《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》）、《土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（以下簡(jiǎn)稱《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》）、《物權(quán)法》。特別是《城市房地產(chǎn)管理法》，它的頒布實(shí)施標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邁入了法制管理的新時(shí)期，為依法管理房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)。這部法律除確立了我國(guó)房地產(chǎn)管理的基本原則，還對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記等主要管理環(huán)節(jié)，確立了一系列基本制度，做出了具體規(guī)定，內(nèi)容十分豐富。

　　房地產(chǎn)相關(guān)法律：

　　城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》既有分工，又相輔相成?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》是“為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”?！锻恋毓芾矸ā肥?ldquo;為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展”。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是“為了加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)空間布局，改善人居環(huán)境，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展”。因此，對(duì)于城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)來說，《土地管理法》主要是解決土地資源的保護(hù)、利用和配置，規(guī)范城市建設(shè)用地的征收、征用，即征收農(nóng)村集體所有的土地以及使用國(guó)有土地等問題。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》除規(guī)定了城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍以外，重點(diǎn)是確定規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地、水源地和水系、基本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護(hù)、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)以及防災(zāi)減災(zāi)等內(nèi)容?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》則對(duì)如何取得國(guó)有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理等作出了具體規(guī)定。

　　《物權(quán)法》是規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，包括明確國(guó)家、集體、私人和其他權(quán)利人的物權(quán)以及對(duì)物權(quán)的保護(hù)?！段餀?quán)法》確定了國(guó)家、集體和私人的物權(quán)平等保護(hù)的原則，確定了物權(quán)的種類和內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記制度，設(shè)立了更正登記、預(yù)告登記等?！段餀?quán)法》的頒布實(shí)施，對(duì)確認(rèn)物的歸屬，明確所有權(quán)和用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的內(nèi)容，保障各種市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利，依法保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)將發(fā)揮重要的作用。

　　房地產(chǎn)行政法規(guī)：

　　房地產(chǎn)的行政法規(guī)是以國(guó)務(wù)院令頒布的，主要有：《土地管理法實(shí)施條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《住房公積金管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。

　　房地產(chǎn)部門規(guī)章：

　　房地產(chǎn)的部門規(guī)章是以國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門的部長(zhǎng)令頒布的，主要有：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《商品房屋租賃管理辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《閑置土地處置辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》、《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》、《房屋登記辦法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》、《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》、《廉租住房管理辦法》、《建設(shè)部關(guān)于納入國(guó)務(wù)院決定的十五項(xiàng)行政許可的條件的規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》等。 此外，還有《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》、《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估管理暫行辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估管理工作的通知》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知，》、《房屋征收評(píng)估辦法》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等多項(xiàng)規(guī)范性文件，以及國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》等多項(xiàng)技術(shù)規(guī)范。

　　目前，房地產(chǎn)管理的主要環(huán)節(jié)均有法可依，房地產(chǎn)法律法規(guī)體系基本建立，為住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造了良好的上層建筑環(huán)境。