房地產(chǎn)估價師考試資料：估價方法

　　房地產(chǎn)估價應采用科學的方法（appraisalapproach）進行分析、測算和判斷，不能僅憑經(jīng)驗進行主觀判斷。一宗房地產(chǎn)的價值通?？梢酝ㄟ^下列3個途徑來求取：

　?。?）近期市場上類似房地產(chǎn)是以什么價格進行交易的——基于理性而謹慎的買者肯出的價錢不會高于其他買者最近購買類似房地產(chǎn)的價格，即基于類似房地產(chǎn)的成交價格來衡量其價值。所謂類似房地產(chǎn)（similarpropeny），是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結構、檔次、權利性質等方面與估價對象相同或者相似的房地產(chǎn)。類似房地產(chǎn)簡單地說就是與估價對象相同或者相似的房地產(chǎn)。所謂同一供求范圍，也稱為同一供求圈、同一市場，是指與估價對象之間具有一定的替代關系，價格會相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。

　　（2）如果將該宗房地產(chǎn)出租或營業(yè)預計可以獲得多少收益—基于理性而謹慎的買者肯出的價錢不會高于該宗房地產(chǎn)的預期收益的現(xiàn)值之和，即基于該宗房地產(chǎn)的預期收益來衡量其價值。

　?。?）如果重新開發(fā)建設一宗類似房地產(chǎn)需要多少費用—基于理性而謹慎的買者肯出的價錢不會高于重新開發(fā)建設類似房地產(chǎn)所必要的代價，即基于房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設成本來衡量其價值。

　　由上述三個途徑便產(chǎn)生了三大基本估價方法，即市場法、收益法和成本法。此外，還有基本估價方法衍生的一些其他估價方法，如假設開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。

　　關于基本估價方法，值得指出的是，美國體系為成本法（costapproach）、市場比較法（marketcomparisonapproach，salescomparisonapproach）、收益法（incomeapproach）三種；英國體系為比較法（comparisonmethod，comparativemethod）、投資法（investmentmethod）、剩余法（residualmethod）、利潤法（profitsmethod）、承包商法（contractorsmethod）五種。英國的比較法與美國的市場比較法相同，英國的投資法和利潤法可以歸為收益法（incomeapproach，兩者的區(qū)別主要在于估價對象不同，投資法用于出租的房地產(chǎn)估價，利潤法用于營業(yè)的房地產(chǎn)估價），而剩余法和承包商法可以歸為成本法（costbasedapproach）因此，英國的估價方法與美國的估價方法本質上是相同的。

　　每種估價方法都有其適用的估價對象和估價需要具備的條件，這些方法有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應相互替代。估價師應當熟知、理解各種估價方法及其綜合運用，正確運用估價方法進行估價。在評估一宗房地產(chǎn)的價值時，當理論上可以同時采用多種估價方法進行估價的，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意排除可以采用的估價方法。如果確因客觀條件不能采用某種方法的，必須在估價報告中充分說明不采用的理由。

　　例題：如果估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，則應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍。（）（2002年試題）

　　答案：對