?。ㄒ唬┓康禺a泡沫及成因

　　1.房地產泡沫的定義

　　房地產泡沫是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產泡沫是一種價格現象，是房地產行業(yè)內外因素，特別是投機性因素作用的結果。

　　2.房地產泡沫的成因

　　一般來說，房地產泡沫的成因，主要有三個方面。

　　首先，土地的稀缺性是房地產泡沫產生的基礎。

　　其次，投機需求膨脹是房地產泡洙產生的直接誘因。

　　再有，金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。

　?。ǘ?ldquo;過度開發(fā)”及誘因

　　1.房地產市場中的過度開發(fā)

　　房地產市場中的過度開發(fā)有時也稱為房地產“過熱”，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。

　　2.過度開發(fā)的誘因

　　過度開發(fā)的誘因主要有三個方面，即開發(fā)商對市場預測的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。

　?。ㄈ┓康禺a泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯系

　　1.房地產泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別

　?。?）過度開發(fā)和泡沫是反映兩個不同層面的市場指標

　?。?）過度開發(fā)和泡沫在嚴重程度和危害性方面不同

　　（3）過度開發(fā)和泡沫在房地產周期循環(huán)中所處的階段不同

　?。?）市場參與者的參與動機不同

　　（四）房地產泡沫的衡量

　　我們可以從多個角度，來考察房地產市場上是否存在價格泡沫。